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V2EX 提问指南
tooast
V2EX  ›  问与答

2024 年是买房的好时机还是卖房的好时机?是置换房产的好时机吗?

  •  
  •   tooast · 102 天前 · 2444 次点击
    这是一个创建于 102 天前的主题,其中的信息可能已经有所发展或是发生改变。

    坐标河南省会郑州,目前整个郑州无论是房价还是成交量都在持续走低,贝壳指数 整个郑州房价环比上月下降 1.3% 同比上年下降 10.1%。

    郑州有房屋以旧换新政策,由城发集团对 20 年以内房龄、120 平以内面积的房屋,按照市场价收购,需要换购人群拿着新房的认购协议,到城发集团,城发集团打款到新房房地产开发商,相当于抵扣购房资金。

    我的情况是 手里有一个自住房子,面积 109 ,剩余贷款 62w 左右,考虑置换一个单价便宜,但是面积大的房子,然后郑州这边我的公积金应该能贷 120w 左右,现在是看了我周边的一个不错的新房,价格到 1.28w 一平特价,视野好,个人对顶楼也不排斥,精装修送车位。然后我现在有三条路可以走:

    1. 首先掏新房 15%首付,拿到新房认购书,到城发集团,城发集团拿到认购书后评估我的旧房子价格,大概 15 天出评估价格。

      a )如果对评估价格不满意,终止流程,首付退给我;

      b )如果对评估价格满意,我需要自行结清剩余 62w 的房贷,然后和城发集团签订合同,把房子转给城发集团,然后就等城发集团打款给新房房地产开发商。大概一到两个月,打款到新房的房地产开发商,然后房地产开发商退点给我,让我拉满 120w 公积金贷款。

    2. 也别走啥以旧换新了,老老实实卖二手房,咱不玩花里胡哨的,卖掉之后再买新房,就图个稳稳妥妥。

    3. 凑活凑活得了,少折腾,109 平也不小,以后房价继续降,咱们面积小配的也少对不 :)

    现在请教各位论坛大佬,我该走哪一条路,分享下宝贵的人生经验 ❤️❤️

    49 条回复    2024-07-26 17:30:07 +08:00
    MENGKE
        1
    MENGKE  
       102 天前
    不敢给楼主什么建议,但如果是我的话,在有一套房子的情况下,我基本不会折腾。
    testonly
        2
    testonly  
       102 天前
    有诚意就不会要淘 15%首付再来评估了,评估又不是那么难。就怕你那 15%是肉包子打狗,打出去就算不是有去不回头都要被狗咬几口。
    现在卖新房很难,你对他们房子有兴趣就跟他们说直接过来评估合适就签约,不然就算了。
    老老实实卖旧房?现在环境恐怕没那么容易找到“有缘人”,我猜不直接市场价的打折 20%以上都没多少人看。
    SssaltedFish
        3
    SssaltedFish  
       102 天前
    @testonly #2 确实,前面说的再好听,15%首付一交,可就由不得你了
    aonco33
        4
    aonco33  
       102 天前 via iPhone
    停停咯
    northbrunv
        5
    northbrunv  
       102 天前   ❤️ 1
    如果能接受 3 年跌 20%就买,早买早享受,晚买等折扣
    Xbluer
        6
    Xbluer  
       102 天前
    歪个楼,郑州之前有个新生儿补贴的,施行的怎么样了?
    alohar
        7
    alohar  
       102 天前 via Android
    坐标苏州,也在考虑,今年底到明年准备换
    yongliang
        8
    yongliang  
       102 天前
    坐标石家庄,也在考虑换房,现在房子太小了。
    tooast
        9
    tooast  
    OP
       102 天前
    @MENGKE 我的考虑是如果折腾一下 可以换一个大面积,送车位的房子,还能把公积金拉满,手里再多一笔钱,看起来是挺划算的,前提是一切顺利的情况下,公积金拉满每月 4900 的月供压力也没这么大
    tooast
        10
    tooast  
    OP
       102 天前
    @SssaltedFish 这边承诺,评估价不合适,首付退给你,但是确实 退的时候怎么说都得卡我至少一个月😪😪
    tooast
        11
    tooast  
    OP
       102 天前
    @Xbluer 这个还真不了解,还没有要小孩子
    tooast
        12
    tooast  
    OP
       102 天前
    @yongliang 确实 我是觉得有以旧换新的政策,可以省掉买卖二手房的麻烦
    tooast
        13
    tooast  
    OP
       102 天前
    @alohar 我之前也在苏州,苏州房价好像也是一直下行😪
    tooast
        14
    tooast  
    OP
       102 天前
    @northbrunv 我一直觉得 1w 块是个坎,郑州这边房价如果真的破一万,我感觉就和老家县城或者市里面的房价差不了多少了
    tooast
        15
    tooast  
    OP
       102 天前
    @aonco33 怎么说,是少折腾的意思吗
    JackTone
        16
    JackTone  
       102 天前
    看你同样关注贝壳指数,想问问:

    1 、每年降 10%是否可以接受?是否关注过同小区二手房最近成交价格/周期?
    2 、目前/置换后住房区域及年限?
    3 、是否关注过 360 房产网,每周新房二手房成交数据?
    4 、置换为了什么?置换后可以得到什么?
    JackTone
        17
    JackTone  
       102 天前
    5 、年收入预期如何?房价 10% / 年收入,大于 1 嘛?
    pfffs
        18
    pfffs  
       102 天前
    v2 反买,别墅靠海
    KiQa01
        19
    KiQa01  
       102 天前
    别买,还能降
    v2e0xAdmin2
        20
    v2e0xAdmin2  
       102 天前
    @tooast #14 县城和市里面也会跌的吧。。。。
    tooast
        21
    tooast  
    OP
       102 天前
    @JackTone #16 1. 如果持续每年降 10% 我自有住房也同频降 10% 是可以接受的,而且新小区品质稍高一些,同小区二手房价这半年一直在降

    2. 同区域,年限也都是新房

    3. 这个还真没看

    4. 置换后面积多 30 多平 也有车位了(之前没车位) 手里多 30w 现金 但是代价是多 60w 贷款

    5. 房价 10% 基本等同个人年收入
    tooast
        22
    tooast  
    OP
       102 天前
    @KiQa01 真的吗😨😨😨
    JackTone
        23
    JackTone  
       102 天前
    @tooast

    根据你的第 5 点,可以不用折腾了
    同 0371 ,准备置换哪个盘?
    JackTone
        24
    JackTone  
       102 天前
    我都准备过两年,抄底保利天汇了。。。
    runningding
        25
    runningding  
       102 天前
    同城,同想换房,两室不够住了。
    JackTone
        26
    JackTone  
       102 天前
    @runningding 两室现在应该可以置换,尤其是 89 的小房子,户型不好的,趁着可以换抓紧换
    tooast
        27
    tooast  
    OP
       102 天前
    @JackTone #24 可以期待一下两年后会是啥价格,保利天汇不错的
    tooast
        28
    tooast  
    OP
       102 天前
    @JackTone #24 保利天汇我看最近成交价估计要 1.9w 以上 两年后按照这个降价速率,是不是会到 1.5w 😱😱😱 两年后我看的这个新房会降价到 1.03w😰😰😰😰😰
    tooast
        29
    tooast  
    OP
       102 天前
    @JackTone #23 我还打算换滨河这边 本身就住滨河 我觉得这边环境比较舒服 虽然商业几乎没有.... 我每周骑电车绕城转一圈觉得浑身舒爽
    JackTone
        30
    JackTone  
       102 天前
    @tooast

    目前的大环境不行,各种新政策频出导致加剧观望情绪,短期不会改善。
    新盘&学区 还可以扛一扛,保利天汇可能到不了 10%的降幅,现在是有价无市,买房市场,不降价就没看房的。
    老房子就难说了,尤其是老房子的小户型( 2 室,90 平以下,户型不行的,没学区)

    ------------------------------------------------------------------------------------------------------
    我个人是关注次新二手房( 5 年内),新房不碰,超过 10 年房龄的老房子不看
    JackTone
        31
    JackTone  
       102 天前
    新房目前的状态:

    央/国企稳定,其他方面不太行
    民企大多半死不活,不敢碰
    runningding
        32
    runningding  
       102 天前
    @JackTone 置换得先把现在的房子卖了,卖了亏太多了,而且也不一定能卖的出去。。。
    JackTone
        33
    JackTone  
       102 天前
    @tooast

    之前我看的盘---万科玖,西四环以西了,但是周边发展配套很齐全,除了离我上班远,其他的都可以满足。

    至于滨河的话,我感觉现在没啥人,而且铁路割裂很严重,偶尔去玩一下还行,住在那边不如西四环万科玖
    JackTone
        34
    JackTone  
       102 天前
    @runningding

    这个时候能不折腾尽量不折腾,不好卖。
    二手房成交周期太长,城发说白了就是打骨折卖,而且不见得成交。
    Philosophy6
        35
    Philosophy6  
       102 天前
    滨河可选的楼层小区不多了吧,我也买在了滨河,楼主准备置换哪个小区
    fredweili
        36
    fredweili  
       102 天前
    郑州就算了吧,库存烂尾还有的折腾
    tooast
        37
    tooast  
    OP
       102 天前
    @Philosophy6 可选不多 我老房子在中海,新房打算换电建,这位网友你是哪个小区😀
    tooast
        38
    tooast  
    OP
       102 天前
    @fredweili 只买现房 期房不考虑
    skuuhui
        39
    skuuhui  
       102 天前
    不要因为面积、环境而换房子。要因为交通,学区,配套去换
    Philosophy6
        40
    Philosophy6  
       102 天前
    @tooast 电建的位置在最南边感觉还不如中海呀,我就是中海的,在如园,不过我买的是一百二十多平的
    JackTone
        41
    JackTone  
       102 天前
    @Philosophy6
    @tooast 那你们俩不在一个小区嘛,现在小区是有什么不好的地方嘛?
    JackTone
        42
    JackTone  
       102 天前
    滨河的稀缺资源在于学区呀,从目前来看,中海不是可以上经开外国语嘛,那就足够了吧
    Philosophy6
        43
    Philosophy6  
       102 天前
    @JackTone 我在上海,让家里人在住,不经常回去,感觉还行吧现在的小区,就像楼主说的滨河除了没商业,居住挺舒服的,至于学区,现在外国语分成东西校区了,如园跟意园一个划到东校区,一个划到西校区了
    shadowyue
        44
    shadowyue  
       102 天前
    我是 22 年上车的。还是看你需求,买个房子是为了啥。
    我是不想再给房东打工了。
    明确需求,经济上做好准备。
    hefengwqz
        45
    hefengwqz  
       101 天前
    @tooast 卡一个月?你还是太相信他们了,到时候钱被挪用了,就是没钱还你,你可以去告。
    JackTone
        46
    JackTone  
       101 天前
    @Philosophy6 嗯嗯,都住滨河了,开个车去逛个街没啥问题的
    tooast
        47
    tooast  
    OP
       101 天前
    @Philosophy6 #40 我是意园哈哈 邻居好 ,如园我也看了 我最开始就是决定买如园,现在有工抵房特价次顶楼,但是走以旧换新的话 不支持退款,一毛都不退,感觉把钱都投进去,手里没钱不安全,就放弃了,如园非常好! 我同事好几个都在如园, 我这主要是没办法买如园了😪😪😪
    tooast
        48
    tooast  
    OP
       101 天前
    @runningding #25 确实 可以看机会申请下以旧换新 好像现在名额不多了 一共 5000 户 还剩 1000 多户
    JackTone
        49
    JackTone  
       101 天前
    大概看了下如园的价格,还行吧。

    109 平,不到 150W ,毛坯房,怎么说呢,刚需盘吧
    感觉没必要换呀

    多 60W 的贷款的话,每个月月供也多了。
    当下市场,还是苟着比较好
    @tooast
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