买房后愿意赔付违约金的情况下原租客不愿意搬，打官司能赢吗

[samohyes]

不知道有没有经历过这个情况的，我买了个房，里面的租客和原房东说他不愿意搬，但是我明年要用想提前收房，所以去了解了下，但是我收集到的信息都矛盾啊。。 合同上写的是房东违约赔付一个月的房租，提前一个月告知。所以我觉得我是有这个合法权力要求对方搬的，只要我赔钱的话。然后我搜集了一些信息。

1. 我网上找的律师咨询，对方说先走非诉，就是律师和我一起去跟租客说，租客知道这个法律的情况下还不搬走，那么再走诉讼，花点钱。律师说官司可以打赢。（反正暂时不考虑花的时间精力）
2. 中介和我说她先前有这种案例，然后说什么民法典规定租客有权不搬走，住到租期结束。
3. 我网上看的案例，有的是官司赢了让他提前搬走的，有的又说不能提前搬的。。。很矛盾。

不知道有没有类似经历的朋友分享下。。。

合同到明年 7 月。买房的时候我考虑过极端情况下他不搬到 7 月我倒是也可以接受，但是想争取下。毕竟我还得稍微装修下。

[FoxRiverMan]

他这个租期多久啊？ 要是签个 99 年，哈哈哈哈

[InDom]

所以你买房省了中介的钱？

[SingeeKing]

理论上买卖不破租赁，但是如果合同明确写了可以提前要求租客搬走赔付违约金的情况应该是没问题的

[myarsenal]

给钱就能解决，一般单方违约是 2 个月房租，因为都是押二付一的，例如租客跑路，那就是押 2 不要了。房东违约就是返还押 2 ，另外赔 2

[qinfengge]

买卖不破租赁，似乎很多法拍房就这样做，法拍前拟租赁合同。

[julyclyde]

买卖不破租赁是说不能无代价赶走租户
不是不能赶走租户

买完之后你就继承了原来的出租合同，可以按合同条件赔款违约的

民事，有啥不能花点钱摆平的？

[GensKinsey]

我上一个房东要卖房，赔了我一个月房租，然后给我找了一个同小区的房源，价格还便宜了 100 。所以我觉得大概率是房东和租客没谈好？

[Vindroid]

租客死活不搬的情况下，你只能走诉讼，但诉讼流程太长了，而且最后也不能强制帮忙搬。多赔点再看看租客什么意思呢？租赁合同签的 20 年吗？

[helone]

合同里如果有约定违约责任、违约金等且合同公平合理合法有效，就可以按照合同违约进行执行

[coderluan]

买卖不破租赁，所以楼主没权力要求租客怎么做，毕竟租房合同也不是和你签的。但是原房东可以依照合同和租客解约。也就是简单来说，楼主去找原房东，对方愿意配合你，掏违约金就可以让租客提前搬走。原房东不愿意配合你，那就不行了。

[fulajickhz]

@FoxRiverMan 民事租赁，租期一张合同最多 20 年 而且还要定期交租记录法院才认

民事租赁你没办法免费解除租赁，只能砸钱，和租客签订协议，让其自己退租。 注意是退租合同，不是终止租赁合同。

[facebook47]

在这个神奇的你法我笑地方，能不能就看你能不能闹了。。。之前有个人买房，但是房东家老人就是不搬，好几年还没住进去🤣🤣🤣

[s642153378]

房子水电燃气过户后，业主不缴纳水电费是不是可以停水停电

[sagaxu]

你赔他点违约金，让他重新找一个，现在房租下降了一些，他不傻的话肯定搬走啊

[yyzh]

@s642153378 仅限水电啥的由房东代收这种.现在很多房东不贪这点附加费的都是让你自己网上去查自己去给钱的

[kiroter]

先加钱点看行不行，一个月感觉有点少。不行就打官司咯

[zictos]

租客有权不搬走的，不是你想违约并且愿意付违约金，对方就一定要接受的，合同的解除必须经过双方同意，你愿意付违约金也要对方同意才行。
但有时候如果主动权在你那边就可能会更方便进行违约，比如你直接违约，对方却拿你没办法，像很多互联网大平台的一些行为，很多时候主动权都在他们那边。
但租房理论上房屋是暂时交给租户了（合同一般都是写了合同生效后房东要"交房"），你没有房屋使用权的话强行操作，可能涉及非法侵入住宅。

不过真起诉到法院的话，也可能可以解除。因为有时候双方的矛盾已经很激烈了，就可能不强制要求继续履行。但也起码至少要起诉，必须经过这样的比较麻烦的程序。

[LandCruiser]

你房东啊，先沟通，赔一个月违约金，不同意趁租客上班直接换锁扔他东西就行了。

[LandCruiser]

买卖不破租赁的前提是没人违约，我违约还要对方同意？那还叫违约吗？那叫协商。楼上一群法盲。

[chunworkhard]

这个估计原房东没跟租客商量好， 看他们当初合同是咋签的，之前我签的合同里就写了如果遭遇卖房啥的，赔偿一个月房费之后要搬离

[zgzhang]

感觉你这是中介不靠谱呀，如果要搞的话 法律流程走下来都很近

[klo424]

之前问过中介，说找派出所来人强制搬走，不知道靠不靠谱。

[mringg]

买卖不破租赁。但是，就看你违约金愿意出多少了。

[zictos]

@LandCruiser #19
连违约都搞不清楚也是服了。违约是指单方面要提前终止合同，不按合同约定期限履行合同。
你协商什么？别人都说了不同意。哪还存在"协商"一说。
你愿意付违约金后去协商，对方基于你愿意付违约金的前提下同意了，那也是违约啊，不然你凭什么付违约金。如果双方都同意解除合同并且对方不要求违约金，那才叫协商。
你房子都交给别人了，你有什么权利去开锁搬东西？即便你这么做，对方后续也完全可以再找人开锁，并且对方完全不违法，因为合同没有解除，也没有法院判决解除。
房子租出去就相当于暂时交给别人了，跟你租手机、电脑给别人一样，别人不愿意提前还给你，只愿意按合同约定时间还给你，你不应该去偷或去抢回来。
你想不协商并且直接违约也得占据主动权才行，事实上房东并不占据主动权，租户如果想违约了才占据主动权，因为租户想违约直接不付之后的房租并且搬走就行。而且法院更可能不强制租户继续履行合同，因为租户不想继续租的原因更多，比如换工作或换城市了等等。但有些时候如果租户的押金超过了违约金，或者还有好几个月的房租没用完，那租户也会不占主动权。

[gqiuyuebai]

@s642153378 可以自己看电箱水箱，有号码可以自己缴纳

[zhangyunlu80]

换锁啊 然后把钥匙给 法官，他钥匙破门你就告他，我之前就是这样被赶出来的

[qiaobeier]

@s642153378 我之前碰到赌狗房客不付租金我还真干过。拿房本去对应单位就可以办零时关停，房客无法操作。

[fredweili]

都愿意赔偿了还不肯搬走？再去好好聊聊吧

[xuelu520]

断水断电就行了

[PhpBB]

居住权优先
都别说是你私人买房,哪怕是收归国有也是要等租期结束的

[PhpBB]

@klo424 这太扯淡了, 又不是刑事案件, 派出所还能绕过法院直接执法? 不怕丢官啊

[heftyMan]

很多租房合同是不正規的，沒有蓋章沒有手印，真要打官司基本是輸的

[duanxianze]

花点钱解决算了，走诉讼要很久的

[hlin647668]

相同情况，签合同的时候跟租客签订了补充协议，最后租客还提前搬走了。
如果没有这个协定，那租客不搬你没有任何办法。

[kemistep]

买房，为啥还让租客住啊，这个风险很高的，提前清房的

[chqome]

可能房东就是赶不走租客，所以才卖给你了

[dengjunwen]

给你一个新思路吧，别瞎听律师的。他要赚钱。当然希望你打。 首先起诉哪怕你赢了，最后执行下来也要到明年。 跟跟自动到期快不了多少。0 给律师的钱给租客，同小区给他再租房，帮他搬家

[LandCruiser]

@zictos 只能说你不懂法，什么叫违约，单方面终止合同就叫违约，合同不是天条，合同当然可以单方面解除。什么叫别人不愿意提前还给你，容得你愿意不愿意？租户要主张合同继续生效，那得去法院起诉，法院判了才行，不是说租客想继续住就继续住的，你以为这是美国呢？

[zictos]

@LandCruiser 合同本来就生效，还说租户去起诉主张合同继续生效，房东自己去起诉解除合同啊！
单方面终止合同叫违约，但别人不认可，这种终止行为就是无效的，也就是根本没终止。合同的终止条件都在民法典写着，民法典的合同终止条件根本就没有单方面无理由终止一说。
你没有合法解除合同的前提下合同还真就是天条，你没有使用权的前提下私自操作才是违法，才是非法侵入住宅。即便报警，租户也有权继续住。
如果你卖东西，想单方面解除合同，所以死活不发货，别人确实没什么办法，买家只能起诉要求法院判你继续履行合同。但房子是已经暂时交给别人了，而且房子跑不了，你私自换锁是违法，你换锁后别人再找人换锁反而还是合法的。不要把这个关键点不当回事，否则你去换任何人的房子的锁都会觉得理直气壮。
自己不懂法还来说别人。

[zictos]

@LandCruiser #38 你的逻辑本身就混乱了，居然不是说违约方去起诉解除合同。守约方已经拿到了房子并住进去了，还让守约方去起诉继续履行合同？又不是签好后还没交房，如果只是单纯签了合同还没交房，那租户确实不能直接强行找人开锁并且私自搬进去的，如果希望继续履行可能要法院判决继续履行。
程序是很关键的，交房的时候都是有专门的程序的，房东给了钥匙、水卡、电卡，记录了水电表信息，一般还有交房单列出了房屋的物品信息。你所谓的私自强行操作根本就没经过任何退房程序，不管你怎么操作，房子依然是属于暂时在租户手里的，不是你想抢走就抢走的，除非法院判决合同解除。

[zictos]

@LandCruiser #38 典型的法盲，连扔租户东西这样的话都说得出来

[LandCruiser]

@zictos 我就把你东西扔了，你说你怎么办吧。

[zictos]

@LandCruiser #42 把你房子里的东西扔了或砸了，你说你怎么办吧！既然你干得出扔东西这种违法行为，就不要说别人的行为违法之类的，因为你不配。
你换锁的话租户再找人开锁是合法的，没退房前房子里的东西都是暂时交给租户的，交房单上一般会列出房屋物品信息，说明物品是连同房子暂时交给租户的，性质是属于暂时在租户“手”上的。你扔租户东西，租户再扔你的，不过也就以眼还眼以牙还牙而已。这种情况没必要再来谈法律了，法律的事是事后的事，事后怎么处理到时再说，但你敢做，别人就不敢做了？总之你现在不配来谈法律了，不要法律对自己不利时就无视法律，等到法律对自己有利时又来谈法律了。

[FoxRiverMan]

@LandCruiser 你扔了我的东西，对我造成了损失，我可以对你起诉要求赔偿，超过一定金额直接可以判刑，因为他是在合同期内合法居住在这里的，你这样干就是违法