关于要不要买房的看法

[roderic]

北京，假设首付 250 万，如果这些钱做理财，按一年 2% 的年华，一个月的利息是 2500000 * 0.02 / 12 = 4166 元。一个月租房成本按 7000 元计算，一个月实际需要支出 7000 - 4166 = 2834 元。如果这笔钱用来买房，不管是采用哪种贷款方式以及哪种还款方式，相当于只有还款利息低于 2834 元的情况下，从在房子上面的月固定支出角度看，买房才是划算的。

在贷款 150 万的情况下，以最优比例，公积金 120 万 + 商业 30 万，贷款 25 年，还到利息剩 2800 左右，不管是等额本息还是等额本金，都得 9 年以上。也就是说，至少前 9 年，买房都会导致月支出增加，从投资角度来看，买房并不划算。

上面的计算方式有几个因素没有考虑上：

• 房价上涨：这个上涨有两中情况，一种是货币贬值带来的上涨，另一种是单纯房价上涨。第一种情况需要自己的投资行为跑赢货币贬值的速度，第二种其实就是加杠杆，通过买房放大本金来博取更多收益。
• 投资风险：投资失败，年化可能低于 2%，当然也可能高于 2%。

不考虑投资，租房可以自由的决定居住地点，可以在生活便利的地方，可以离公司近，缺点是不能随意置办屋子。自有住房会带来所谓的安全感，还有置办屋子的自由度，不用总是换房，另外如果考虑小孩上学，还有学区房的属性，缺点是得背房贷，抗突发资金风险的能力变弱。

整体看下来，如果只考虑投资，除非能选到一定上涨的区域，不然并不应该买房（北京目前哪些地方一定会上涨？）。如果考虑其他因素，似乎只有学区房这一点比较站得住脚，如果学区房的话，等到小孩要上学了再刚需买房是不就行，比如 小孩 5 岁左右？

以上是我对当前大环境买房的考虑，不知是否有遗漏或者不妥的地方，希望大佬们给些建议。

补充点想法，超一线城市房价应该还是有上涨空间的，毕竟人群汇集效应还有国际化城市定位摆在那。只是目前经历下行，可能还有下探空间，怎么辨别优质区域是个问题。另外目前从康波周期来看，中国处在什么位置，啥时候能进入回升期？

[YaakovZiv]

买房以后，房子是自己的资产，要装修搭理，楼上楼下隔音防水问题，排水问题，物业服务问题，车位邻里纠纷问题，电梯楼梯里发生的邻里纠纷。租房就一个省心的，房东的房子就算烂透了，也和我无关。你的首付比我能拿出的多，我也就拿 200w 。因为我在北京太菜，所以直接全款在济南买房了。

[roderic]

@YaakovZiv 北京工作，异地买房的话，岂不是只有节日回去才能住，感觉只能刚需才这么做，除非看好当地楼市。

[eurekawu]

楼市有个因为买房分手的 刚看完

[seki]

2% 的投资年化感觉有点低估了，不过保险一点好。

北京贷款 150 万能买哪？从之前简单观察的结果来看，感觉不是条件不好的老破就是远郊，升值空间本身也会更小……

[lambdaX999]

看租售比吧，以及看预期。我觉得中国人买房基本上不看这个，比如我最近也在看房子，一套月供快 1 万 5 的房子，总价 350 左右吧，月租金就 4000 多。我感觉这个租售比买房是真的大冤种，一个月月供别人能租 4 个月，真的是给租客在打工。

另外看预期就是未来房价是否会上涨，房子上面始终悬着一个政策面：房住不炒，所以接下来至少在政治正确方面我觉得房价是不可能暴涨的，暴涨就是打上面人的脸。而且未来人口会越来越少，这个已经是公开的秘密了，说难听点就是接盘侠少了，但是核心都市圈的人肯定是会越来越多，这个各个国家都有这个趋势。所以针对这个趋势，那就是未来三四线城市的房子肯定会越来越不值钱，甚至是有价无市。核心城市的核心位置还是有涨价的潜力，但是大部分地方应该都会下跌，因为现在房子的价格跟价值完全不匹配。

我最近想换套大房子时候我就在算这个账，买房要付出的成本是首付+贷款+利息，用同样金额的钱我能租套什么样的房子，然后我还能剩多少钱？现在房子越来越不是一个好的投资品了，只剩下居住价值的时候我觉得会慢慢的回归真实的价值，租售比可能会回到一个正常的水平。

所以要不要买房，我觉得还是看你有没有别的投资渠道，比如不买房能不能实现资本的增值，有没有更好的方向。

[apuslilie]

之前相当长一段时间房价和房租都在涨，所以很多时候不用考虑这个问题。

我理解现在情况比较微妙，以后怎么发展很难说（个人偏保守，或者说希望我们能争取到一个更健康发展的方式）。

[w2er]

如果房价、租金从现在起保持水平恒定，我是不会买的了。

但 gdp 噌噌涨，除了我听说大家平均收入都在涨。
收入涨，加必须通胀，租金八成又要涨，以广州为例，十多年下来租金应该翻了一翻多到两番了吧，深圳感觉更甚。
再看看利率，迟早被削成 A#。
再结合国人对买房执着，你就猜到底相信房子保值的人多呢还是相信迭成白菜价的人多。至少两个地方，我是猜深也好京也好还要上涨，其他地方不知道。
最终会如何。。

[NewYear]

存疑。

真的能在大城市留下来吗？ 45 岁之后做什么职业？

[lxh1983]

大城市买车也是一样的道理，但是还是那么多人买

[roderic]

@seki 2%是以目前稳健理财差不多保底收益来看的，理论上会高于这些，但要考虑自己其他激进投资失败的风险，所以定了一个保守的值

[roderic]

@lambdaX999 如你所说，买房想实现资本增值只能是买核心城市的优质地段，以北京为例，指哪些地段？海淀那些动不动 10 万一平的？不买房的增值我给的保守值是 2%，估计也就和通胀持平的水准。这里面可能还体现了买房的另一个好处，就是房价如果能实现最基本的稳定，那也是算是一个抗通胀的工具。

[roderic]

@w2er 租金的上涨有部分还是和房价强相关吧，房价不涨的情况下，社会如果不能复苏，租金估计顶多也就是和通胀速率保持一致。

[roderic]

@lxh1983 买车不一样，买车是为了改善生活，而且整体成本没房子那么高，是个比较能够到的消费品

[lambdaX999]

@roderic #11 北京我不太熟，深圳比较核心的就是现在的限购区，尤其是限购区中商业、交通、教育、景观、医疗、城市面貌都非常不错的地方，比如深中书包的房子，目前还是比较坚挺的，因为这种地方买了小孩的教育就等于一只脚迈进了 985 ，自然愿意接盘的人是很多的。

房价只要不涨你就是亏的，利息真的很高，不知道你买了没，我是在深圳买了一套，每个月还款大部分都是利息，说实话有些肉痛

[roderic]

@w2er 超一线房价应该还是有一定上涨空间的吧，毕竟超一线对标的是国际化城市，只是这个上涨幅度大小和是否城市能够持续上涨的区域，这些是不能确定的

[feikaras]

@roderic 不认为，中国超一线在全球范围来看价格都不算便宜了。真要投资需要捡漏思维。不然你请从固收和自住角度去考虑房地产，而不要从房价涨跌考虑。

[purringpal]

核心城市核心地段与房产保值增值是充分非必要关系，所谓‘强者恒强’是销售概念，有些是被中介洗脑后拿来当成自己的观点。个人认为如果把房产作为中长期投资，选国内前 10 的城市+避开该城市的部分坑，就够了。

[roderic]

@lambdaX999 前期很长一段时间单从月支出角度看确实是亏的，就像我问题描述里面算的那样

[roderic]

@feikaras 这个超一线定位和房价应该到什么水平确实没有仔细研究过，是个比较模糊的判定。只是感觉如果中国目前能按规划正常走的话，发展中国家到 45 年的中等发达国家，总还有上涨空间吧

[feikaras]

@roderic 你就直接看发达国家的房价就好了，比如就隔壁东京首都圈，自己贴现上房地产税。大概率作为投资跑不过大部分东西。要么也许新崛起的二线，要么某些新特区（但投错代价也高），总之一要之前便宜，二要后面有前途，不然作为投资真的不咋。就跟股市百亿多的公司会炒到千亿，千亿多的公司翻倍机会几乎没有一样。

[BridgeCham]

首付 250+贷款 150 能买到北京哪的房子心里没数吗
这个地方能涨的唯一可能是把周边城市吸完了，或者下一轮经济周期。

[roderic]

刚查了下，中国每年通胀平均 3%左右，2%的投资收益怕是跑不赢房价稳定时的通胀速度。。

[lxh1983]

@roderic 买房也一样改善生活啊，你会把你租的房按照自己的喜好装修和添置家具吗？租房不就跟打车一样，只是满足了基本的居住需求。
一辆 20,30 万的车就算能开十年，加上养车费用，每年也得 4,5 万。你要是把房子当成车子这样的大宗消费品看的话，哪怕是再跌价也比汽车的使用成本要低很多

[roderic]

@BridgeCham 只是假设，主要以两者比较靠近算的，如果首付比如 350 贷款 200 算，那买房月支出差的就更多了。重点倒不是 400 万能买啥核心房子。。

[roderic]

@lxh1983 买房不一定改善得了生活，除了房子稳定，和你说的能装修和置办家具外，住所固定，对于非体制内需要频繁换工作地的行业来说，每天通勤时间的拉长还是挺难受的。还有问题里说的房贷和用金风险，整体只是不舒服感转移了而已

[BridgeCham]

@roderic #24 普通人买不起那些具有上涨空间的房子。

[nightnotlate]

最近几年房地产下行 各种节约成本减配 偷工减料的楼盘肯定非常非常多。
买房掏钱是一方面 掏了钱没居住体验 不是更冤大头吗
这才是我最顾虑的地方。
我的房子卖掉了，体验非常差，隔音几乎没有，我可以听到楼上的楼上，楼上，楼下的声音。
恐怖吧？
我现在都不敢再买房了，不住进去你没法知道有哪些坑

[roderic]

@nightnotlate 哪里的房子，什么开发商

[yousaisama]

我放弃了在深圳的长期工作，自由职业收入稳定之后在三线城市全款买房。对我来说，拥有自己房子最大的乐趣在于对生活方式的掌控，我可以用上自己喜欢的设计和装修，按需随意拆改房间布置，再折腾的兴趣爱好也有地方完全容纳，所有东西都可以买好买贵，不用考虑搬家带来的收纳和运输问题。不过，这一切的前提都建立在买房对我不产生经济压力的基础上，如果是在寸土寸金的大城市，我还是会首选租房，这样相对经济和灵活，也不会产生各类长期负担。

[VchentozV]

刚需，失业了再找工作贷款也还得起，那就买

我这辈子见过的最搞笑的事情就是普通人搞投资，
大 A 股很难赚到钱，
其他固定收益的，你看着稳妥买，
一边投资一边工作，能力够就这么干，能力不够只怕是两边暴雷

[VchentozV]

中金爆雷女你了解一下，心太大，杠杆太高

[Sawyerhou]

最近又看到好几个讨论投资房子的帖子，
房子明显是所有投资品中最差的一个，
真没什么好算的。

房价如果按米国最快恢复上涨要 7 年，
按日本要 20 年，
破世界纪录也得 5 年吧。

房租跟房价没关系，
房租是收益，类似于理财产品利息，
房价是本金，类似于理财产品购价，
两者一点关系也没有。

接上述类比，
投资目标是获取利息，
但先要保证本金不会损失，
房价现在在跌，
本金都保不住就根本没必要惦记租金收益。

[huyi23]

都说不买，但是你真要买，在成都，是真能找到租金覆盖月供的楼盘，当然，首付 30%是你要出的。

[huyi23]

@Sawyerhou 你先要想清楚会不会放水，水会到哪去，美国房价我们前几年跪舔别人说别人多便宜，这几年尔湾直接给你翻倍了。租售比是真没意义，尔湾 300w 刀的房，租金 8000 刀，你还要交地税，连北京的租售比都比不上

[Sawyerhou]

@huyi23 明年一定会放水，但一定不会流到楼市。
日本放水 30 年，房价跌了 30 年，大陆可以借鉴。

我根本没提租售比，我说了租金和房价没关系，
至少现阶段不用考虑。

你觉得能涨那你加杠杆买，现在贷款便宜，
全社会都会感谢你对经济复苏做出的贡献。

[huyi23]

@Sawyerhou 为什么是和日本不是和美国，日本经济下行了 30 年，而且日本房价也没有跌，虽然没怎么涨，但是也没怎么跌，房价本来就是反应物价的，30 年前的物价和现在物价一个价格，当然，如果你认为中国经济就这样了，那确实房价也不涨了。

[Sawyerhou]

@huyi23 #36 日本房价跌了 70%，查查历史数据。

美国也跌了，美国放水救市后跌了 7 年前面已经说了。

房价上涨不是因为经济发展，我不想讲解房价上涨的原因，
要打太多字很麻烦。

还是那句话，
让我买我肯定不买，
你要买我肯定不推荐，
但你一定要买我感谢你。

[pangzipp]

OP 有帝都户口么？
考虑过要小孩么？

[FreshOldMan]

货币贬值还要再加 2%

[Ssskyl]

没钱考虑性价比，有钱或者说很稳定的家庭还是自己买的房子舒服

[luckyrayyy]

要是能预估经济走势和房价走势，买不买房早就有定论了，现实是没人知道。

[Torpedo]

这问题讨论烂了。新投资客只看租售比，买房肯定亏。
房地产投资要赚钱就要靠升值。
能靠租房赚钱的也是在 n 年前就投资房产的，这样他们的持有成本才低。但反过来说他们升值收益更高

[fredweili]

只考虑投资，那我认为只有北上的超豪宅有投资属性，有钱人一直有钱

[jasonchen168]

房价每年涨幅低于 5%，你就是亏钱的

[ppmoon]

从资产收益来看确实，是否买房可以用经济标准来衡量。但是最近我租房遇到了几个问题有些难受。1.热水器 3 级能耗，比较费电，而且有水沟。我又不能给房东改造。2.壁挂炉比较老，经常停止工作需要维护。我想如果有自己的房子就可以解决这些问题。

[sparrowMan]

@yousaisama #29 麻烦问下 老哥现在从事什么自由职业

[roderic]

@jasonchen168 自己投资一年 5%的收益也不一定达得到吧

[yousaisama]

@sparrowMan 我现在是自由撰稿人，写专栏的同时也和出版社签约写书

[NewtonLeibniz]

公积金如果不是国管的话，上限是和工作年限相关的。工作满 1 年，可以贷 10W 。工作 5 年，可以贷 50W 。所以 120W 需要工作 12 年以上。

[roderic]

@NewtonLeibniz 所以我说是最理想的贷款情况，实际房贷每个月应还利息要多的多，和租房支出持平的时间要拉的更长。

[mertas]

OP 说的二手房还是新楼盘，找个稳定定投好难