看到板块内最近好几个帖子有关杭州房子,
回帖 90%+旗帜鲜明的支持摇号,无外乎:
作为一个稍稍早上车的城西程序员,小的感觉这事有点复杂,在 V 站先班门弄斧聊一聊目前城西楼市“战况”。先讲一个程序员的典型买房需求:89 方小 3 房的次新商品房,靠近地铁 or 离上班地方不远。
杭州程序员聚集地主要是城西和滨江,本人对城西特别熟悉,周末时不时骑着小电瓶大街小巷乱窜,某些熟悉的小区垃圾站分布甚至阳台看出去视角就知道几号楼户型,所以本帖主要讲城西的情况蛤。
再提一句,新房二手房的实际支出: 二手房 89 方:营业税 5.3%(满 5 可免),个税 1%(满 5 唯一可免),契税 1%,中介费 1.5%,其他 0.2%,其实营业税国家收还是房东收总价差距不大,记 9%,后续二手房标价均包含这些费用
新房 89 方:契税 1%,其他 0.2%,合计 1.2%,后续新房均不含这些费用
大城西包含老城西,未来科技城,申花,蒋村,桥西,留下,闲林,瓶窑,良渚,青山湖等几个板块,大致可以理解成地铁 5 号线西段沿线,目前代表小区非顶底无硬伤 89 方房源实际成交价。
老城西:超高单价小面积学区房,这个受众面也许和我站年轻刚需程序员还比较久,不展开说了
未来科技城:
三墩:
蒋村:
申花:
桥西:大运河化地铁站:碧玺 800w,名城公馆 750w
闲林:
留下:超级大盘和家园 460w
良渚:
青山湖:略
青山湖(临安)值不值得买,可不可以买,本人旗帜鲜明表示不能买,所以都没写板块内的代表小区单价,理由如下:
回到二手实际成交价 ,看看当前的市场情况,有没有震惊?是的,以上都是和多位中介朋友(>3 位) 根据房管网签和中介内部系统对应整理的实际成交价… “二手房东太凶,价格远超一手价,不能被割” 理解诚不欺我,那我们来看看以上板块代售一手房的情况。
老城西:建发书香印翠 102 方起步 5w8 蒋村:葛洲坝龙湖中国府 360 套 165 方起步 5w 申花:九龙仓天玺三期 400 套左右 160 方起步 5.4w ,二期还剩 31 套 188 方 5.4w 桥西:无 未来科技城:富力中心,蒲河云邸,天空之城,汀云上府,沐辰院 5 个盘 98 方起步单价区间[3.5w, 4w]
看了二手成交价,再看一手价格心动吗? 特别是未来科技城 5 盘,盘子多套数不少,价格低,挑挑拣拣不在话下吧。。。
转折 1: 城西基本上所有的楼盘都会进入 Gov 定义的“红盘”,红盘是什么呢?只有 3 类人能参加
V 友们看,是不是觉得为你量身定做? 那必须去摇啊,摇到,对比隔壁二手房,摇到赚到是赚多少呢,n 年工资呀! 如果没有资格呢? 对不起,gov 认为你购房需求没那么紧迫,白白。 红盘政策实际上极大的助推了去年下半年未来科技城的 zhang 势,无形的手和有形的手什么个道理可以好好体会哟。
转折 2: 楼市上一个世代,天空之城上一次开盘情况:
呀,就半年前啊,楼主说上一个世代,呸。
杭州摇号政策是同时期(约 1 周)只能报名 1 个楼盘,天空之城这个人数是在杭州历史 19 个 T0 级红盘大放闸的情况下取得的,随着热门楼盘越来越少,楼市行情越来越疯狂,城西 /科技城又是风暴眼,如果天空之城放在当下独立开盘会有多少报名人数请发挥自己的想象。 当然,gov 绝对会给他配分流策略,再分流也只有 1 次机会呀,后续能摇的又少了。
近期一个大城西牙膏盘的开盘情况:
不久前阿里门前不远 1000w 起步的楼盘摇号情况:
请关注人才数,无房数,总价范围等指标,心有木有一点点小凉?
转折 3: 2020 年 5 月至今热点小区二手成交价变化
请对照文中之前的目前成交价,对了,2021 年 1 月份之前,二手房 5.3%营业税作为最重的税种 房子取证 /交契税 满 2 年可减免,目前是满 5 年且不能提前交契税 才能减免,引申说开是 以为觉得 gov 加严可以叫好,但在是实际市场中。。。 以上价格特地不放图,太刺激了,说假就假吧,楼主坚决贯彻房住不炒精神,如此惹眼劲爆的成交价实际涨幅证据不想过多展示。
三个转折,朋友们看到了么?小的以为,如果能做到以下几点,保佑这些信念,可以一直摇号,摇到天荒地老:
唠唠叨叨讲了这么多,客官老爷看到这可能要骂娘了,“楼主就会吓人,只讲情况不讲建议”,如果以上有一点做不到有动摇,小的真诚的建议:
急匆匆写就该贴,有疏漏轻拍。要是给个“楼主中肯”的回复,小的喜不自禁。再问楼主有何更实际的建议,其实很多都在本文中了哟。
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caomaocao OP 1 楼占位致敬摇号之都。
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juyulin 2021-05-29 22:44:25 +08:00
摇号
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lucy2020 2021-05-29 23:38:07 +08:00
50W 首付能上什么车呢
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sirnay 2021-05-30 04:08:31 +08:00
营业税 5.3%(满 5 可免)
然后其实 房东自己会把钱加上去。 |
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DCCooper 2021-05-30 08:00:16 +08:00 via iPhone
好文
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hoyixi 2021-05-30 08:16:22 +08:00
注意还得自己拿。 现在买房就是和 gov 博弈的游戏,有几个关键因素自己考虑:
gov 希望新房去库存 gov 不希望房价降,即使库存多,也要改变游戏规则让它紧缺 gov 不希望二手房交易,因为会争抢新房去库存的买家 |
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littleTomorrow1 2021-05-30 09:05:32 +08:00
好绝望,杭州买个房太难了
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caomaocao OP @sirnay 是的没错,所以我在主贴中标注 "gov 收还是房东收 总价差距不大",成交价以买家实际支付总价计算。
更具体来说: 1. 2017 年之后交付的次新小区,部分房源房东享受了契税提前交政策(尽早满 5 ),当下因为信贷政策缘故,满 5 省下的税费甚至还比不过房东他们给加到总价。不考虑房东特意配合满 5 的情况下,其余房源老老实实交税费。 2. 10 年陈的小区,如金地自在城,本来不算特别老房源整体满 5,但是和(1)次新小区差价扩大,3,4 月份又一波迅猛的补涨,房东堪称一月新政最大赢家。买家看到大额税费有不甘总是有点难受。 3. 未科最新交付的小区如三兄弟,所有房源均无法享受提前交契税政策,不会有满 5 的情况,而周边新盘全部限售+大部分二手房均不满 5 被拉平到同一水平线缺乏对照。 各种利好+炒作 价格一步到位 ing 。。。 |
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caomaocao OP 正贴忘记说:
随着一月新政,封堵了提前交契税,明确了 <10%中签率的"普通楼盘"和"红盘"所有房源自交付拿证之日 5 年限售。 约等于 2 年交付+0.5 年办证+5 年限售=7 年锁定起步 |
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wandehul 2021-05-30 10:26:11 +08:00
好文,冲这态度赞一个。
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chendl111 2021-05-30 12:25:57 +08:00
目前来看,摇号优势远大于二手房,倒挂 1w 普遍都是,二手房交易量才多少。杭州摇号总人数预估在 2w 左右,gov 通过控制房量来控制价格。个人认为直到 2022 年底都应该摇号而不应该去买二手房,等亚运会结束后观察 gov 的进一步行动来做下一步打算。
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szkoda 2021-05-30 18:07:58 +08:00
其他区域也分析下?
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mymike 2021-05-31 09:23:44 +08:00 via iPhone
虽然国家喊着住房不炒 但次新房都在涨价这是事实 想置换的真是太难了
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LiuJiang 2021-05-31 09:37:56 +08:00
就离谱, 杭州房价这么高。
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onionKnight888 2021-05-31 09:49:08 +08:00
楼主副业是不是电瓶车带看
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LANB0 2021-05-31 09:50:42 +08:00
所以我选择从杭州滚回老家省会
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caomaocao OP @onionKnight888 对滴,带自己看~
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caomaocao OP @LiuJiang 全文主要讲的是大城西范围内新房,次新商品房,学区房这几种强势品种。 这几个品类强势我感觉在一二线城市和省会都存在。
而很多老 回迁房,经适房,房改房,15 年陈商品房等,目前价格还真不一定达到 2018 年 5 月的高点...它们没有曝光量, 也不在很多人的视野中... |
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DAMNYOU 2021-05-31 12:05:29 +08:00
房地产作为超发货币的蓄水池。。目前这种状态会持续很久很久。。但是政策估计会不断变化。。所以能摇的赶紧摇吧,当然退居二线不失为一种办法(前提是你的蛾子或者女鹅以后也不来大城市混。。)。。
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caomaocao OP @LiuJiang ... 在魔都帝都,20 年陈商品房被称为次新......
过去这些年高总价高单价的学区房 /次新商品房 /,在二手成交占比并不高,以偏概全的视角 层主看不上的几种房子恰恰是交易量的主体,不能因为不符合 “89 方 3 房商品房靠地铁上班走路近等等要求” 而一棍子打死,认为他们不配称作房子呀... |
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chempotato 2021-05-31 13:13:17 +08:00
@sirnay 房东加在房价里可以贷款啊,单纯是税不可以贷款
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JasonP 2021-05-31 16:34:44 +08:00
虽然观察的位置不一样,但是也很有参考价值。感谢 lz 。
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hous 2021-05-31 18:09:54 +08:00
仔细挑一挑,翡翠城区块离地铁、商场 500 米内,3 万还能买到。
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kzhangWhy 2021-06-01 10:01:21 +08:00
@LiuJiang 学区啊,文三新村,文二新村单价 10 万+就是为了学区。所以选择远大新的时候,还是要避开没学区或者学区差的坑,否则还是要回头考虑市中心老破小学区房
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twogoods 2021-06-01 10:40:50 +08:00
上一次红盘潮 40%的概率都没中....没办法倒挂太诱人,只能希望下次天选之子就是我了 doge:
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4u2et 2021-06-02 17:02:57 +08:00
年初摇中但是号太靠后,弃选了天空之城,最后悔的还是没去摇江河鸣翠。。只能等奥体了
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goodryb 2021-06-03 17:41:12 +08:00
有点意思,不过房票用完了,口袋也空了,只能静静的看着大家
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listkun 2021-06-07 12:38:36 +08:00
感谢.
7 月份就满了两年社保了.准备摇起来 |
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Ixiqiuqiu 2021-06-07 13:54:52 +08:00
坐标西安,目前找中介都是 3 个点的中介费。中介说买卖双方的中介费现在都是买家承担,我也是日了🐕
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grewer 2021-06-08 17:02:20 +08:00
我也挺绝望的 除非卖家里的房子, 不然想买一套真的好难
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Asai37 2021-06-10 15:12:03 +08:00
楼主中肯
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thulof 2021-06-20 06:37:26 +08:00
人在某大厂,但由于劳动合同主体的原因,没法办人才,头疼,不过很多之前不在范围的主体,例如阿里云之类的,去年也都纳入范围了。看到目前人才还挺好摇中的,不知道该再等等看看能不能认定人才还是直接上二手房
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tengyoou 2021-06-29 10:26:12 +08:00
近一年从自己看房买房,到最近干起来房中介,杭州买卖,有需要的联系我
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HotdogCai 2021-07-03 08:25:34 +08:00 via iPhone
最近二手房贷款难,利率破 6,挂牌价虚高,买二手也难
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HotdogCai 2021-07-03 08:32:16 +08:00 via iPhone
未科三兄弟没啥成交的,云城地多着呢,加上限价,继续摇吧。
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caomaocao OP @HotdogCai 三兄弟 3 月份走出独立行情,4 月份成交爆炸,6 月初开始偃旗息鼓....
目前挂价纯粹博傻... 尤其是印未来大户型 126 143 挂价打平甚至超过申花次新 4 房..令人无语。。。 未科 + 云城 小 1w 套都会是 4w-的红盘,人才加持才好摇摇.. 难度还是很大的 |
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thulof 2021-07-05 00:14:33 +08:00
@HotdogCai 应该就是主体问题,薪资之类的都够了,旁边转岗来的同事机智的在转岗前申请完了。最近看中一个良渚的二手房,说是有可谈降价空间,约好了这周日去谈,结果早上突然临时涨价 8 万,且一分不谈,无语。
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frantic 2021-07-28 22:23:41 +08:00
挺中肯的,说下我在杭州的经历:
1. 2020 年 6-7 月份,手上握着 100w 在杭州摇号,好几个红盘都参与了,我还是无房家庭,一个没中。 2. 2021 年 2 月份 我哥买了个五常板块的二手房 270w 带储藏室 120 平方,我哥一直劝我早点买,我觉得那地方太偏,继续在摇号 3. 今年 7 月份,去看他小区的同户型 同大小 同楼层的房子,已经 320 了 没储藏室送,房东不让用公积金 4. 含泪买了良渚板块的,总价 340w |