为什么要接盘老破小

[kongkong23]

上海已经成为改善市场，抛售老破小改善住房或打新是主流。

有个疑问，为什么要接盘老破小？

• 老破小主要居民都是老人，与年轻客户生活习惯都很大冲突。
• 新上海人没有地域情结，他们买哪都一样，不一定非得住市区。
• 老破小的唯一优势是学区，现在学区受到打击，溢价不断下降。
• 许多老破小贷款额度、年限都不高，甚至有不能贷款的情况。
• 停车困难
• 当然也有优点就是通勤便利、地段成熟、资源发达。

理性讨论......

[dxk611]

“ 老破小的唯一优势是学区，现在学区受到打击，溢价不断下降”
“ 当然也有优点就是通勤便利、地段成熟、资源发达。”
看看自己在说什么

[seres]

总价低，早上车，易置换
位置好，配套全，上班近
以上几点都是建立在过去房价和收入一起涨的基础上

至于以后，个人觉得置换链条行不通了
各位愿赌服输就好

[wy315700]

>老破小主要居民都是老人，与年轻客户生活习惯都很大冲突。


小区里其他人的生活习惯为什么会和你有冲突

[3144838718]

还不是因为穷。
不穷谁不愿意整一栋大别墅呢

[kongkong23]

@dxk611 意思就是大多数考虑老破小的原因是核心学区因素，但是学区+通勤便利、地段成熟、资源发达同时都符合条件的，肯定也总价较高。

[dunn]

一能享受到学位，二来还能享受到保值和增值（假定在房产不崩盘的情况下）。
但是现在来看增值应该不存在了

[kongkong23]

@wy315700 转载的观点，理性讨论就行。

[kongkong23]

@seres 是的，愿打愿挨愿赌服输的事情。主要还是个人选择，没人强求必须买或不买。这里只是理性讨论，我看已经有人快坐不住啦

[kongkong23]

@dunn 目前来看确实学区是主要因素

[kongkong23]

@3144838718 不可否认

[hhjswf]

这种老破小一般在核心地段，同价位找不到更好的

[dxgfalcongbit]

老破小相对容易找到好吃的，北京五环外这边真的是美食荒漠。

[zackwan95]

没有任何必要接盘老破小，除非你觉得它会大涨。

[Leon1234567]

老破小的优势是地段不错价格不贵，核心优势是价格不算贵。其他的都是自圆其说的理由，想编能编 1 万条。

对于大多数普通家庭来说，改善住房或者打新属于高不可攀的东西，尤其这几年宏观经济一塌糊涂的情况下。

另外，截止 2023 年 4 月 16 日，上海人均月收入中位数为 6378 元。所以对于普通人来说，如果家底不厚，老破小（高的不提，就算 200 万吧）也就是梦想中或者砸锅卖铁才能换来的东西。

[Leon1234567]

然后去年上海二手房交易，成交总价在 300 万以下的占比 62.66%，300-400 万占比 15.96%。也就是说差不多 80%的二手房价格在 400 万以内。这个价格说明主流民众是接受不了 400 万以上房子的，实力不允许！所以也就两种选择了，要么偏远点的相对新 /大房，要么市区老破小，都不完美，但资金有限的情况下只要买房势必 2 选 1.

[redvoilin]

你自己不都说了老破小也有优势吗，那就是接盘的理由呀

[nuistzhou]

@wy315700 #3 清明节楼道烧纸，火苗冒一人多高，浓烟直接窜进我家，而且不止一家烧，这是我印象比较深刻的老破小居住经历了。

[kongkong23]

@Leon1234567 嗯，相对而言你是理性靠数据讨论的。

[kongkong23]

@nuistzhou 这......

[kongkong23]

@redvoilin 是的，所以要结合当前实际行情加上这些优势讨论入手后后市是否可以继续看涨

[skkk]

@nuistzhou 也遇到过。可怕。

[mangoDB]

@wy315700 楼道烧纸、绿化种菜，各种行为超出你的想象。

[wy315700]

@mangoDB
绿化种菜，他种菜关我毛事。。

楼道烧纸确实，不过我们楼没人烧。。

[NeedforV2]

@nuistzhou 楼道烧纸？还有这种操作？

[X21541]

老破小坚决不买，让那些财迷房主见鬼去吧。

[wy315700]

不过小区里老年人多了以后还是有很多好处的。

停车位空裕，两包烟就搞到了固定车位。

一个小区都是之前一个村的，知根知底，小孩子在小区里玩也安全。

[vincentqi]

西方国家的房子修修补补能住上百年甚至几百年。如果越南的房子一直是这种 30 年就不成样子的状态，那房地产很难长远发展

[MuSeCanYang]

刚买了老破小，答案你已经自己说出来了。
就是为了孩子上学，已经做好了至少亏损 30W 左右的准备，但是学区目前来看还是不可替代。

[kongkong23]

@MuSeCanYang 为什么刚买就"已经做好了至少亏损 30W 左右的准备",应该不会这么大吧？方便的话可以贴一下你买的具体版块或小区

[Lefi]

总有个人接盘，为什么不是你呢？

[kongkong23]

@X21541 嗯，只是理性讨论。因为 v2er 也有不少持有老破小的房主，你这样说或许会触动到别人。

[azhangbing]

就是为了学区 第一是小学 第二是中学直升保底，
第三 是区位配套优势 总价相对较低 配套设置齐全 三甲医院在家门口 最好的妇幼专科医院
市中心的大型商超都在 5KM 以内，门口有地铁 BRT （均不超过 100 米）


那种要学区没有学区 要地段没有地段的老破小是真的被淘汰 有学位地段有交通的老破大 /小可以另说

[kongkong23]

@Lefi 嗯，应该说你接或不接，总会有其他人排队接。引用一句"没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格"。

[Otho]

刚接盘，上周五拿到的房本
纯上学
想法很简单，未来怎么样不好说，当前只想给孩子提供好的教育资源

[kongkong23]

@Otho 思路清晰，为了孩子的未来是值得的。

[littiefish]

@wy315700 比如大早上起来剁肉跳舞，半夜睡不着在家里散步收拾家具。没事喜欢一群坐在楼道门口你要穿过才能进入，你扔个垃圾马上过来把你垃圾拿出来分挑拣。

[wy315700]

@littiefish

长见识了。。我们老破小区前几种没遇到过

但是最后一种垃圾分拣的，有时候我们会把他们需要的垃圾单独装个袋子给他们。

[psklf]

老破小的优势也就是地段。

所以不要买郊区老破小，要买就买核心区老破小。

[ffgrinder]

我知道的买老破小的，很多都是丈母娘要求买的学区房。。。

[kongkong23]

@psklf 很中肯

[MuSeCanYang]

@kongkong23 #29
个人原因，不能走房贷。用的小额借贷，筹借了 120W 。 利率在 12%左右。 在房贷 4%的现在，用 12%去买房，利息亏损就不少。
房价一直都在降，我买的这套跟初始挂牌价比，已经降了 25W ，在可预见的未来，降价的趋势是肯定的。
房子太老了，目前还可以居住，后期除非政府主持返修，否则居住属性都会难以保持，进一步的会导致房子降价。
选中的小学竞争力在逐年弱化，升学率一年比一年底，身为学区房的竞争力也在逐年减弱，身为学区房的溢价会越来越低。

[Neo18761]

老破小在价格足够低的情况下，是非常值得的。
相比周边新房三成到五成的价格，不知道多想一香……

[wgsgyes]

上海内环内的老破小的优势：
1. 总价低，400 万左右可搞定 2 室 1 厅。
2. 通常离中小学近，郊区很多小区离学校太远，早上送小孩上学麻烦。

劣势就是楼主所说的，外加部分老破小的户型很不理想。

[wgsgyes]

再加一条，内环内的地铁密度高，很多老破小就在地铁站旁

[sunamask]

@wy315700 还挺大的，也许你没有体验过。我去年一年住在浦江这边的世博动迁大区（八号线浦江镇往南，江月路，联航路这一带），这边的土著基本上都是农民，思路和来上海打工的外地人完全对不齐。在电梯 /楼梯间抽烟，堵在单元门口聚众唠嗑，骑电瓶车完全不看红绿灯甚至在机动车道上逆行，早上五点起床蹦迪打小孩。

当然这些都只是小事，是建立在这些小事之上的人和人心中的隔阂导致冲突。我看不上人家，人家还看不上我呢，哪来的乡下土鳖，跑到阿拉上海占资源了。

[just4id]

感觉有得选似的

[wu67]

@nuistzhou 大哥, 你是没经历过每年春节都要放烟花把电线射了的....一路火花带闪电, 年三十停电, 超刺激的 /dog

[coderxy]

我就不会选老破小， 学区溢价以后的政策变化风险很高

[EdmondGUO]

@Leon1234567 #14 其实中位数没什么意义，说句很残酷的话，上海从来不是为了留下所有中位数以上的人。这座城市在用后 95%的人为前 5%的人提供服务罢了

[nianyu]

地点

[horizon]

@seres #2
不一定容易置换，接盘的越来越少了

[jishu541464750]

@wgsgyes #43 问下内环哪里的老破小能 400 万左右可搞定 2 室 1 厅？我现在看金桥附近的都差不多这个价了。

[churchmice]

远大新才没人接盘，高层你以后还指望来拆迁吗？老破下以后拆迁成本也低，还有个念想。
另外去年上海封城那会浦西老破小的待遇好多了

[stephenyin]

@jishu541464750 #52 来吧,

[jishu541464750]

@stephenyin 😂82 年的可太狠了，我以为浦东最老就 95 年的了。。。

[rocksolid]

大哥 有钱谁想老破小
还有过 20 年老破小还是老破小，现在的新房子也会变老破小

[wildman9527]

@jishu541464750 #55 有一说一, 位置是真的不错, 也只能这样安慰自己了...

[YzYao]

潍坊啊...对口明珠还可以买?

[mh]

年初接盘了一套，主要是地段。目前住了 2 个月，觉得老人多也挺好，安静不吵闹。

[YzYao]

@mh 年初应该是 低价吧? 现在貌似又涨回 21 年了吧?

[X21541]

@kongkong23 #31 Sorry ，发言确实有点不够理性了，下次注意。

[mhqschen]

没有老破小。但是我觉得上海的老破小的地段优势明显，挂牌量大，价格水分少。如果有加梯预期的话更好。未来脱手也方便。最好是周边好学校多的，比如洋泾这种地方，哪怕学区真的变成划区摇号也不怕。远新大反而可能是泡沫。

[cannedPineapple]

倒不是接盘，而是没办法，谁不想住内环内新房呢
做这行的应该没太多工作很稳定，如果买远大新，搞不好下份工作就横穿上海市
而且远大新完全享受不到上海这座城市的魅力与红利，不如去其他城市

[hjw45611]

了解一下这两天天津津南碧桂园的事，16 年建的房都能出事
相对来说，老破小出事的概率极低了

[7gugu]

如果买房不买市区，那跟去其他城市就没区别了

[fanyingmao]

@MuSeCanYang 22 年出生人口只有 17 年的 55%，等 22 年的上小学学位就多了。

[nqlair]

我租的老破小好几年了，真的不适合居住，隔音差，碰到不好的邻居烦死你，我隔壁那家凌晨 2 点下班的，讲话声，冰箱电机嗡嗡声很清楚，睡眠差的肯定会被吵醒，我住只是为了离公司近，能走路上班

[mh]

@YzYao #60 最近两个月和年初差不多，甚至更低了，交易量下降明显。不过明年经济恢复的话就不好说了。

[nekoyaki]

@hjw45611 天津和他说的这个情况其实还不太一样，天津市区核心区的老破小比郊区新房贵多了，和楼上讨论的“买不起郊区新房只能买市里老破小”的情况不是一类。

[loryyang]

那么好的地段，不是老破小的，怕是根本买不起。

[kongkong23]

@MuSeCanYang 确实，你这属于原始购房成本就很高。

[hjw45611]

@nekoyaki 我的意思也不是拿天津来对比，只是说现在的房企不靠谱，新房出事概率还是不小的，老破小反而有问题早就暴露出来了，对买房人来说信息更透明。

[zemul]

北京
1.没有汽车指标，无开车需求
2.通勤时间短，出行方便
3.房子老，装修好也可以接受
4.不喜欢高层
5.总价低，配套全

[MuSeCanYang]

@fanyingmao #66
嗯，都不用等到 22 年，从大后年开始，学生规模就已经开始缩小了。
这两年人最多。要不是孩子今年就必须上小学了，我也不会在这期间买，亏损太大了。

[fengfisher3]

粤语有句话：“有头发边个想做癞痢”。很多人都是没得选择呗了，谁不买又好又便利，什么条件都好的房子。
问题是，如果老破小 200 万，可以搞定户口，学区，住房等问题，同样的情况，新房要 500 万。去哪里整 500 万？不知道是房子太贵，还是人民太穷，但国家和社会怎么可能会错了，就是穷逼太穷了罢了。

[kongkong23]

@fengfisher3 嗯嗯，从上海来看，只要带上学区属性的老破小，200 万是不太容易找到的(除非不是自住买来一室户挂学区的)。再稍微加上交通属性或配套的话，就直奔 400 了。

[coderwang]

1. 可以留在上海，前年前同事 160 在松江买了 62 平两室，当然他的生活圈就在松江

[kinge]

如果出生人口持续下降的话,过几年就没有学区的概念了

[coderwang]

2. 打新是因为有倒挂，有倒挂的地方要么贵要么积分卷

[wildman9527]

@YzYao #58 潍坊四村应该是对浦明师范的, 对口明珠的单价还要 10+W

[redford42]

密度低

[aru]

为了生活

如果不打算生娃，老破小好好装修下就够住了。
交通便利生活设施齐全上班路上花的时间少

如果生娃了，那肯定是为了学区房

[newmlp]

老破小除了老破小，其他都是优点

[tpjaord]

@newmlp 经典！

[helloworld2048]

@wy315700 上海老破小隔音非常差。如果有个和你生活习惯不一样的邻居还挺痛苦的。

[menc]

一天可支配时间才几个小时，你确定要花两个小时到上下班通勤上吗？

[witcat]

只是因为钱不够，老破小和同样地段的新房，怎么可能拿的出来说的优点啊。

[witcat]

我之前就住家里的老破小，和邻居相处都是比较小心，他们基本都六七十岁，有点小事随时过来敲门，也挺郁闷的。
后来出租了，租户就不那么在意他们，楼下老头后来就开始关电闸（电闸在外面），后来矛盾多了楼下一家子就上楼吵架（和租户），最后楼下老头听说是因为这个中风了。
对门的话，也是一个老头，之前家里装修防盗门被他划了，还有一次他划别人的车（楼下老头的车，好巧）被当场抓住了，人品极差。
楼上的是退休老师，人品还行，就是每天五六点开始剁肉，早饭时必挪家具。有一次他家要换暖气管没告诉我，把我家水泡了一般，但是因为是老人后面也没跟他们起冲突。
那个房子去年卖了，一个年轻医生买的。楼下老头子女现在接力了，现在还是经常去楼上找事。医生后来和我们说很郁闷，现在很后悔。
反正...年轻人不要去老年人聚集的小区..自己给自己找不痛快

[litesoar]

价格相对便宜些吧

[8eacekeep]

自从住到了某步行街里面，我发誓这辈子都不想住回任何偏僻的地方了

[documentzhangx66]

很多老破小的选址是真的好，周围各类设施全，很有生活气息。

而一些干净的高端小区与别墅区，大多地址较偏，附近甚至没个像样的外卖。

[C603H6r18Q1mSP9N]

唯一的原因 不是 穷 吗？

[dxk611]

我特别后悔没买老破小，不生孩子不买车，老破小装修一下，生活方便，每天路上节省 2 个小时，一年就相当于多“活”了一个月

[akira]

老破小边上都有新小区的啊，为啥不买。 还不是因为 穷。。。

[SenLief]

你手上有 1000w 那就不考虑老破小了。

[vultr]

现在一切都很模糊，规矩都不明示，别到期了，国家直接回收，那就玩完了；现在跑的人也是怕这个吧？

[wgsgyes]

@jishu541464750 浦东不太了解。浦西除了黄埔静安，400 万的老破小可以买到房型、学校配套不错的 2 室地铁房

[wgsgyes]

@mhqschen 上海长宁区已经是划片摇号，前年开始搞中考名额到校，超高溢价的学区房已经被挤干水分

[wgsgyes]

@nqlair 没老人的话，下次记得租楼破小的顶楼，大多数顶楼都是平改坡了。

[del1214]

亲戚刚接手了一个老破小，我们都觉得还挺值得