要凉也不是这个问题。

深圳最大的问题是地太小（ 2000 平方公里，上海 6000，北京 16000 ……），单位面积人太多（深圳 1200 万，上海 2400 万，北京 2100 万）、加上环保等一溜问题没办法发展其他轻重工业来巩固经济金字塔，比如上海引以为豪的造船、造飞机、造汽车、各种轻工业工厂。
所以只能发展占地不大，产值（附加值）高的产业，比如 IT、经贸、金融、电子，带来的后果自然是产业空心化，比如这次华为搬家。这正是香港、新加坡的老路。

特区得吃下东莞、虎门、惠州，才不会凉。

p.s. 房价只是这一系列问题的附加问题，我个人觉得深圳房价还真不高。说个直观点的，如果深圳湾算是上海黄浦江，那把浦东从地图上抹掉。至今深圳湾还有 5 万一平看海的房子（荔园 XX、红树 XX ）。平民一点，宝安坪洲到后海上班，半小时车程，房价也有 5 万以下能买到的，你在徐汇、普陀、黄埔找个好点的房子有这个价么……