艰难的广州买房-看房篇

[changnet]

故事发生在 2022-05 到 2022-12 之间，发布于 2022-12

2022 年，是我到广州的第 9 个年头，租房也刚好般了 9 次。因离公司太远而搬，因太吵而搬，因征地而搬，因改公寓而搬，因顶层漏水而搬，搬家搬得我都心累，房租也从原来的 200/月，涨到现在的 2000/月。我大多数是租城中村的，因为我不合租，在小区没法租单间或者一室一厅，也有租一些民房改造的所谓公寓。价格上去了，居住体验却完全随机。

让我彻底爆发的是 5 月份的时候，房东突然通知整栋楼都不能住了，因为线路老化，有安全隐患。就很突然，找房子都来不及安排，计划完全被打乱了，整个人好难受。然后人还没完全搬出去，就眼睁睁地看着施工队进场开工，每天噼里啪啦地拆东西。后来按公寓的标准装修好，房租涨了 600/月，房东还美滋滋地发了朋友圈。

那一刻心里默默地想，还是买个房子吧。因为后面新租的房子，住着也不怎么舒服，更加坚定了这个想法。

算了算自己的各种银行卡余额和理财和贷款额度，大概能买 150 万总价的房子。自己倒是因为在广州呆得够久，没有限购。考虑了一下，准备买大概 150 万总价，通勤时间在 1 小时以内（到车陂南）的新房或二手房。目标是在房租到期后（明年 5 月份），就搬过去。

在广州找这个条件的房子，范围一下子就缩小了。什么越秀、天河之类的核心区，就是再老再破的老破小也轮不到我，黄埔新城那块，也在 270 万左右，基本就以下几个选择：

1. 白云区（二手）
2. 南沙（新房）
3. 番禺（二手）
4. 黄埔区 21 号线镇龙那块
5. 增城区 13 号线新塘那块

从白云区、南沙通勤到车陂南是很难的，1 小时属于极限操作了。白云区的配套相对比较成熟，但那边的新房买不起，二手房总价不低，选择也不多。南沙是新区，还没建好没有二手房，配套还没建成，只是环境好，规划好，但它的新房 150 总价选择也不多。番禺这个区开发很久了，配套相对成熟，但没什么新房（亚运城、领袖海那几个盘超 150 万太多），二手房倒是很多，价格也合适的，但楼龄较高，多为楼梯房。黄埔 21 号线镇龙是在广州的北向，那里建了非常多的住宅，150 万的总价选择实在是太多太多，只是镇龙到车陂南 1 小时是地铁口到地铁口的时间，真正通勤可太远了。增城 13 号线附近，选择也比较多，新房二手房都多，但同样的，这地方也没什么配套。

因此我把首选目标放到了增城区 13 号线新塘那块。到了 8 月底，看了增城的几个盘（里面的价格是看完样版房销售直接算的，没谈优惠）：

• 华润公园上城（ 2.5 万 /平，期房精装 79 平总价 192 ）
• 路劲星棠（ 2 万 /平，期房精装 78 平总价 160 ）
• 万科都会四季（ 2 万 /平，期房精装 88 平总价 176 ）
• 尚东阳光（ 1.85 万 /平，现房毛坯 88 平总价 163 ）
• 合生湖山（ 2.1 万 /平，期房精装 89 平总价 192 ）

这段时间，我还看了新世界花园（就在尚东阳光隔壁）的二手房，步梯三房大概在 162 （中介说这个只能谈个几万，搞笑的是后来 11 月他来问我 145 要不要），算上简单翻新，税费，那花费也将近 170 。如果是电梯房，那更贵，都倒挂新房的。而且我对这个小区印象不太好，没有地下车库，都停在小区路边，楼梯墙就批一下腻子，没有瓷砖，上面都是划痕，完全没人维护，小区里老人很多，都在带小孩玩，感觉会很吵。一个月后，中介又给我发了一个加装了电梯的，报价 152 ，满二，需要做翻新，划算一些，不过这时候我已经交尚东阳光的首付了，和我没关系了。

由于我比较在意通勤，超出沙村、白江这两个地铁站的我都不考虑了。华润公园上城、尚东阳光是在沙村地铁口 1000 米以下，因此可以步行 10 分钟到地铁口，其他的全部不行。但是华润公园上城是期房，也超出预算太多，而且看样版房的时候还是一期，正对着广深高速实在太吵了。因此尚东阳光是首选。

我原本还想看看番禺和白云的一些二手房，奈何中介听了我的预算和要求，都没能给我推一个像样的房源，更别说带看了。自己在 app 上找，那边的二手房多数是 10 多年前的步梯，价格却和增城这边的电梯新房是一样的，通勤时间是一样的，配套也没好到哪去，完全没有看的欲望。

在中介的忽悠之下，糊里糊涂地就买了尚东阳光（这个后面再发个帖子单独细说）。

看房的过程体验非常糟糕。

1. 我是个社恐，一向独来独往，每次出去看房，都是嗯，这挺好，嗯，那也挺好，话都懒得多说一句。然后就是自己太菜，我之前住的也不是小区，也不知道要看什么，勉强看个采光、噪音，所有注意力都集中在户型、价格上。而且更要命的是，正因为自己不懂，看了几个楼盘，就觉得自己啥都懂了，再多看几个也没什么必要，可以下手买了。什么物业费、楼层户型分布、空间大小、暗厨之类的基本都给我忽略掉了。

2. app 的使用体验实在太差。找房先得在 app 上找，常用的就两个：安居客和贝壳。安居客上很多假房源，价格比较低。如果在上面联系中介，约出来他就会带你去看新房。如果你一定坚持要看上面的房源，通用话术就是房东今天不在家，或者需要预约，或者是卖了，继续坚持要看那他就直接不回。看得多了，明显一眼就能看出来那房源是假的。对一些小区熟悉了，明显能看出来那些户型在这个小区是不存在的。安居客是 58 系的，坑人那是祖传技艺了。
   贝壳相对正规很多，上面的房源真实度相对高一些，上面的房源数量也比较少（毕竟少了很多假房源）。约看房很快就可以看，但二手房的话他们收的费用也相对高一些，新房就无所谓。贝壳的 app 房源信息比较清晰，安居客户型图都是模糊的。但贝壳的推广弹窗很多，这点没安居客好。

3. 中介给我的感觉是真的恶心，总的来说就是胡说八道，弄虚作假。

中介是真的能胡说八道，电话里这也可以那也可以，现场看房时这也不行那也不行。很多中介带看对楼盘根本不熟，问他楼龄、物业费都能说错，他不懂就算了，关键是还乱说一通，然后再问售楼部的销售，说的完全不一样。什么和他成交，售后好，交税办证他们帮跑腿，我签了合同后他拍完照拿到钱后就没见过那个中介了，一直是售楼部的销售让我去跑腿。整天推些夸夸其谈的消息，房价降了要赶紧买房不买就没，房价涨了要赶紧买房不买就买不起，降利息也买，涨也买，对他们来说天塌下来也适合房。 弄虚作假也是他们的家常便饭。今天发信息给你说这个卖了，明天说那个卖了。换个中介，不是卖了么，怎么还有？去到销售部一看，怎么还有一大堆可选。或者是销售拿着一张表过来，这也卖了那也卖了，可过几个月，还没卖完，阳光家缘的销控表上怎么还没卖。

另外中介是特别喜欢骗人到现场看房的。你想看个二手，他直接带你看新房，你报个价，他直接说可以，到了现场又拿不下来。因为带看是算业绩的，另一方面是带看是有时效的，即一个中介带你看过这个楼盘，那么后面几个月只要你成交，不管是和哪个中介成交，都是算第一个带看中介的。如果和其他中介成交，按他们业内的规则，第一个带看的可以提起申诉拿回佣金。这个规矩不成文，但是为了合作关系开发商一般都支持，我这中介听说别人带我看过还是挺慌的，要求我几个月内不要向其他中介透露自己成交了。还有另一方面是人到现场，脑子就没那么好使，比较好忽悠。很多现场买了，回去分析一下都发现很多问题。

房子涉及的东西太多，预算不足其实是很难兼顾。后面我反思了一下，觉得自己漏了一些比较重要的点。

1. 查一下房子抵押状态。我一直觉得买的是现房，交钱办证个把月能搞定。但后来我才发现房子被开发商抵押，最终搞了整整 3 个多月证才下来。结果我拿到证的时候，原本是期房的都会四季都交房了。广州的可以到阳光家缘去查。

2. 关注整栋楼的布局。下面两个户型，一个是尚东阳光的，一个是金泽豪庭的。尚东阳光同一层的两户是共用一堵墙的，而金泽豪庭都是分开的。这意味着尚东阳光受到 5 个邻居的影响，而金泽豪庭只受上下两个邻居的影响，大大减少邻里矛盾的可能性。

3. 对房间大小有个概念。很多户型图上是没有标注尺寸的，在户型图上看房间啥东西都摆上了，样版间里也有摆放，但实际上那些家具是缩小的定制版。一些标注了尺寸的，也是把墙都算上了。我看房的时候一直没有发现这个问题，直到我在软件上摆家具的时候，摆不下，所有房间都比我预期的要小。比如我的主卧标记 3900 的宽度，但最终量出来是 3540 ，明显把一边的承重墙（ 240 ）和另一边的非承重墙(120)都算上了。长宽都这么算的话，一个 10 平的房间会变成 13 平。而且让人无语的是每个房间都算，即使共用一堵墙的两个房间，都会把这墙的宽度算上。一般来说，想放一张 1800 宽的床，600 宽的书桌，还有一个 600 宽的衣柜，需要 13 平米以上。我这 86 平号称大两房的完全是达不到这个要求。

4. 不知道我脑子当时在想什么，这是一个暗厨我居然都没发现（见上面的图）。厨房必须是有窗的才符合标准的，所以开发商直接开窗出玄关。但实际使用时，谁不封玄关啊，一封窗就变成暗厨。我看到有几个在售的楼盘是这个厨房布局。

总而言之预算不足实在太难了，即使我能忽略一些问题，比如学区、配套什么的，最终还是有很多不满意的地方。

这段时间广州政策的一些变化

• 7 月份商贷利率降到 4.45
• 8 月份商贷利率降到 4.30
• 8 月份基本取消户口限制（相当取消限购，一个月社保即可入户广州，广州户口无限购）
• 9 月份备案价由正负 6%调整为可上浮 10%、下浮 20%
• 9 月份下调存款利率
• 9 月份允许二手房带押过户
• 9 月份卖一买一返个税
• 10 月份公积金利率由 3.25%下调至 3.10%

还有一些是给开发商让利，或者我不怎么关注的（比如二孩公积金总额可以提高），就不提了。从 2022-05 到 2022-12 ，广州的房价是下行的。到 12 月份，房子还没到手，直接就掉了 10 万。原来很多 150 万买不起的，比如番禺、南沙那些，也能买了。买房有风险，出手需谨慎。

看房还是需要慢慢看，像我这样才看 3 个月就太着急出手就会出问题。

[gosansam]

感谢分享 跟楼主一样也是这个预算左右 之前问了下广州同事 200w 很难做广州人 看看佛山 还是不错

[dfjosdfi3454]

恭喜 OP

[chashao]

感谢楼主分享！我最近也在看房子，想问问广州住房相关政策一般去哪关注比较好

[bypain]

感谢 OP 分享，很有借鉴意义

[mazyi]

和中介这种要收你钱的打交道，核心奥义就是问最多的问题，说最狠的话，给该给的钱。

[mz24u439Gn9s8Taw]

感谢楼主分享

[smplesugar]

感谢 OP 分享

[enjoeq]

感谢分享

[johopig]

感谢分享！

[changnet]

@gosansam 广州很大，中心的几个区这个预算比较难。200 多在番禺可以选，多加几十万黄埔新城的新房也能买。郊区选择就很多。佛山的话，如果在靠佛山那边上班，也可以考虑，不然通勤比较辛苦。

[changnet]

@chashao 多加几个中介，价格、政策有什么变化他们每天都会在朋友圈里发，就是比较烦人。贝壳等 app 上也能看，但没那么及时。限购这些政策的话，直接问中介或者平时关注新闻。各个楼盘的真实价格没去现场谈，基本就没法知道，app 只能看个大概。

[Jeyfang]

首先还是恭喜楼主啦，户型除了厨房没有窗户，其他都还挺好的啦

[Jeyfang]

@chashao 中介的信息也得学会甄别，有些他们往往发一些断章取义的内容，要看一下原本的政策内容

[wu67]

如果在越秀白云番禺佛山顺德上班, 番禺其实是可以的, 如果在珠江新城、天河那边上班, 番禺太难了, 通勤会很累, 开车也塞. 黄埔那边到还好一点, 相当于工业开发区, 开车倒是还行. 还有面积计算是真的坑, 太恶心了...

[Kamiender]

@changnet 首先恭喜 op ，我 22 年也刚刚在广州买房，这段时间搬进去了，我买在了番禺广场的东怡新区，到地铁站 600m 吧，附近的配套设施极其完善，可以做 3 号 18 号，虽然说是 00 年的房子，但是整体的房子质量并不差，并且逐渐在加装电梯，我买的是一梯两户南北对流的，整体在 300w 左右，你可以看一看稍微小一点的户型，祝 op 找到心仪的房子

[paststrange]

我买了黄埔镇龙段的

[changnet]

@paststrange 镇龙那边环境不错，就是到我上班的地方有点远。如果在靠天河北面那一块上班，那挺不错

[yeqizhang]

@paststrange 尚景花园吧🐶

[passall]

150W ，如果 2 手，离珠江新城 1 小时地铁的话，很多选择。

[ccagml]

恭喜 op 感谢分享

[Fuor]

我是去年十月份山顶中上车的这里，还是期房明年才得房，心里一万个…

[abcfyk]

为什么不沿着四号线往南买呢

[plau313]

感谢 OP 分享，写得很细很用心！

[azhangbing]

恭喜楼主啊，买房 特别是预算有限的情况下 优先考虑你最看重的东西，通勤 其次是居住体验 交流时间 学区 排个优先级 不能都要

[changnet]

@abcfyk 四号线往南就是番禺那一块，150 只能二手，而且多数并不近地铁，需要小电驴辅助。再往南就是南沙了，这个就远了。同样的价格，在 13 号线可以买地铁的电梯新房

[changnet]

@Fuor 公园上城么？那个规划得挺好的，只是有点贵，而且这个盘价格坚挺，一直没跌。

[Jason86]

建议踮踮脚搞亚运城媒体村，200w 上下淘两房，地铁直达。会省很多通勤时间。

[h1104350235]

如果想在车陂南通勤 1 小时的话，不介意老破小的话可以选择棠德花园，泰安花园，也算是天河市中心了。
番禺那边亚运城也可以看看，媒体村，远一点天誉更便宜点，如果有车的话，那边还是可以考虑。
剩下就是黄埔和增城选了，沿线地铁那块。
同在广州奋斗，离 150 万首付还差一个 90%

[Alexc]

厨房不算暗厨吧，有个窗开在入户花园那里。入户花园 op 要封掉？

[Fuor]

@changnet 不是，同样的尚东阳光，山顶指的是价格和利率

[FanError]

@gosansam 主要还是看自己的预期是什么样的，200 万越秀大把 40-50 平左右的老破小。
如果以前住的是小区，估计心理会有落差接受不了

[FanError]

然后越秀那还有一个问题，如果有车，停车很麻烦。。

[changnet]

@h1104350235 不是 150 万首付，是大约 150 万总价。天河市中心没得选。我看的时候，番禺亚运城大概 270 左右

[changnet]

@Alexc 入户花园要封窗的，不封的话进了大门岂不还是风吹雨淋？

[gosansam]

@FanError 老破小顶不住 至少也要小三房 所以 200 不够看 之前一直在深圳上班 去年来了顺德 以后也不知道去哪上班 在深圳的时候从没想过买房啥的 只想着凑够了回老家省会 来了佛山发现好像广州努努力也能上 佛山上车也不难 就是之后的工作不知道怎么搞

[camillo]

首先恭喜楼主成功买房
尺寸那块确实是 too young 了，我买房之前就在网上看了 N 多攻略知道了这些套路。从看房到装修到后期装电器家具这一年多，卷尺几乎天天不离手走哪带到哪儿的，很多数字肉眼看根本没概念，尺一拉心里就有数了。

[Alexc]

@changnet 封窗又不会影响光线

[component]

到时再发个帖看看实际通勤咋样？开车 /地铁公交

[changnet]

@Alexc 不一样的，并不仅仅是光线的问题。有对外的窗会形成一个空气压力差，有空气流通，带走水分，避免发霉异味等。这户型封窗后空气几乎不会流进厨房了。

这种厨房洗好的碗筷往往都比别人的干得慢一些

[changnet]

@component 实际通勤估计要明年了。去办各种资料时我实际走过几次，沙村地铁口到车陂南地铁口大约 45 分钟，算上小区、公司两头走路的时间，65 分钟左右。运气好不用等地铁，走得快一些就一个小时以内。

[Lionad]

这些弄虚作假真的是可恶

[component]

@changnet 13 号线二期开通后到天河会更快一些

[privil]

@changnet #39 吊顶装个换气扇走天花换气。

[stefanieewu]

@h1104350235 hhhhhhhh 差不多

[rockjike]

白云钟落潭的星汇城怎么样, 有 150 左右新房

[zhuangjia]

感谢楼主分享。楼主事后复盘很清晰

[sss495088732]

之前坐顺风车,从佛山南海狮山到公司(科韵路),40 分钟,
司机是在黄埔上班

[nong99]

感谢分享

[RivetCity]

二手真房源，基本上只能找链家。

一手你为什么要找中介带看，不能自己直接去售楼处吗？？
可以谈折扣的，中介带你去，如果成交，开发商的代理要返点给他们的，这样你价格没法谈了。

[changnet]

@RivetCity 自己不太懂，连附近到底有几个盘也不太清楚的，一开始都是别人带看，没去看过也不知道底价，不知道谈多少好。

[jasonjcwu]

挺好啊，深圳连个厕所都买不到

[Spoter]

谢谢分享 学到了

[QI41mOpKTG3jLhDt]

好贴，谢谢 OP
希望可以继续更新

[huanglongtiankon]

我去年差点买了万顷沙的期房，幸好亏了 8000 定金退了，今年跌了大概 20 万吧，买房真的得多看看，别听中介的

[paststrange]

@yeqizhang 对的 还是去年买的 哭了

[leedarmau]

看到前面正准备说 op 这种经历了一些租房糟糕体验的状态特别容易上头导致买到很坑的房子，结果……好像不用我提醒了

[leedarmau]

我还准备说再等几个月你能买的面积还会更大一些，但……还不给 op 添堵了

[coolqoo]

恭喜
不过话说回来，你打算花 150w 买东西，多看看怎么能嫌麻烦？欧成效说看房 200 套是有道理的

[Hider5]

感谢分享

[szdev]

其实天河棠德花苑自住还可以的，不考虑升值的情况下

[youxiachai]

@changnet 公园上城..开盘卖过 3w ....

[TUNGH]

我有点想买增城碧桂园凤凰城的楼梯楼,感觉公摊少很多,也不用等电梯.

[fzdoudou]

恭喜 op ，最近在增城新塘长风国际租房住，每天通勤珠江新城上班，一个半小时，太累了，旁边有个顺欣花园感觉还可以

[p1gd0g]

感谢分享

[changnet]

@youxiachai 我去看的时候一直是 2.3 左右，没见过那么高的。现在还是这个价

[cingular]

恭喜 op ，整个过程思路很清晰

[Jayssi]

请教 op ，我预算跟你也差不多，150 准备去看番禺，有推荐的么？

[changnet]

@Jayssi 基本就石碁，番禺广场附近的二手房，我感觉楼龄有点高，看你能不能接受。或者去亚运村看看，再加点也能上

[yeqizhang]

@paststrange me too 27259 5.85

[akira]

恭喜恭喜，欢迎加入房奴大家庭

[rxswift]

十一回老家看了 3 天就定了，感觉好多坑都没注意到

[Hao6]

感谢分享

[lsdvincent]

买房得找找过来人 问问，参考参考，否则就是被中介忽悠

[paststrange]

@yeqizhang 哈哈哈，同 27259 5.85

[pytth]

去年已买，佛山顺德陈村保利阅江台，1.9w/平，94㎡，成交价 193w ，明年交楼。通勤方式：佛山地铁 3 号线花卉世界站 -> 5 个站到广州南站 -> 广州地铁 7 号线其中一个站上班。

[banjueaz]

想问楼主尚东阳光周围环境怎么样

[xx19941215]

感谢楼主 ，我 11 月也看了新塘，也是打算这个预算买个房子，看了金泽和东方名都还有盛世名门。

[changnet]

@banjueaz 我觉得睡觉的话还行，附近没什么噪音。学校的话有幼儿园和新塘三小，但是就不要想它能有多好了。交通在这附近相对其他的好一点，开车的话走广园快速早上会很堵。吃喝和超市的话有，但还没有我现在的城中村方便，也没有大型的超市。它左边的工业园和后面的那块空地应该未来会施工，可能会有噪音。那块地方和农村差不多，城市面貌的话就不行了。

具体的话等我住上了才知道

[changnet]

@xx19941215 同样的价格，金泽户型好得多，还是精装，可它开盘的时候我都交订金了，后悔死了，但我确实没现场去看。东方名都还有盛世名门我没去看过，不知道在哪个位置。

你现在还买这个可能少花 10 万左右

[HarryQu]

楼主的首付是 50 w 吗？

[changnet]

@HarryQu 最低 49 ，标准的 30%，但要预留交税的钱

[xx19941215]

@changnet 我去看了看 实话实说，就是旁边有个地铁站，周围的城市面貌还没一个四线城市好。。

[jawe001]

感谢楼主分享

[Manrod]

20 年疫情初，140+上车番禺广场附近 70㎡二手房，3 号线 30 分钟到珠江新城

[never2023]

感谢楼主分享 广州的房子真便宜…深圳的好贵

[lixuehan123]

有需要的可以抽时间零碎看看，看别人的买房简单总结的 https://dajiayouxuan.com/tag/maifang

[PowerDi]

@changnet #10 黄埔新城很好吗 大家都常讨论

[changnet]

@PowerDi 从位置、交通、学区、配套上来看都不好，广州要等车陂南这一片的新金融城发展完，才轮得到黄埔。但假如只有 200~300 万的预算，又想买新房的，不就是只能买这个位置么，其他的像 21 号线，13 号线，南沙这些不是更差了。如果能接受二手，可以买其他的。

[aaada]

21 年高位买了二手在长洲岛上，现在就等 23 年底通地铁了

[PowerDi]

@changnet #88 我在黄埔这边，对象在体育西路。我们都能接手二手，但是 200~300 万预算实在不知道这个中点应该取在哪里

[YM2021]

@changnet 最近也在看公园上城的房子 感觉不错 就是价格很监听 也怕有噪音