二手目前到底能不能入手？

[kongkong23]

二手房成交量新低了

也是万万没想到这个 6 月上海二手网签只有1.26 万套

大概 6 月中的样子还在朋友圈刷到有人讨论 6 月二手成交会不会 1.2 万套上下

那时候还觉得大概率不可能，毕竟 1.2 万套是只有过年月才会出现的数字，这个 6 月怎么可能...

不可能的事就这么发生了，6 月二手就是 1.26 万套上下

上海二手的成交荣枯线，一直是在 1.5 万套，这是有历史数据支持的。

过去十年，上海市场只出现过两个底部

• 一个出现在 2014 年，二手房月均成交 14000 套。

• 一个出现在 2017 年，二手房月均成交 13700 套。

这两个年份，就是上海市场最坏的情况。

极端情况是：参考 2014 年 7 个月成交量低于 1.5 万套，2017 年 9 个月低于 1.5 万套

刚需客户确实还在啊

还有 14 万的新增客，比 2022 年每个月都要高

一线中介跟我说了句很中肯的话

市场客户还是有的，但是成交不了

如果说一定要纠结出一个原因的话，他这几个月最切身的感受就是

市场价格整体还是处于市场高位，有降价房源，但更大部分房源仍然高位

客户更多持观望心态

我对这种市场心态持保留态度，这个回答并不能解答我的困惑

也迫不及待想听听各位是怎么看的，正在买房或者正在卖房的你也有类似感受么 ？

卖不掉的房子还会继续挂么，谈不了价格还会继续卖么？

新房成交和供应量都是稳中有升

二手成交步步滑的时候，新房成交最大特点就是稳

更准确说甚至是稳中有升

所以二手成交都去哪儿了

二手市场重度观望，市场房源价格点状下滑，但整体高位，客户不买单

新房市场强供应，成交稳中有升

以上部分来自- [真叫卢俊]

迫不及待想听听各位是怎么看的，正在买房或者正在卖房的你也有类似感受么 ？

[sydeEvans]

在没有涨价预期的情况下，都会更倾向新房呀
以前为什么都抢着买，因为确实是今年不买明年就买不起了
现在呢？

[kongkong23]

@sydeEvans 是的，大家都是买涨不买跌的心态。

[murmur]

房是二手价格够二手么

[popn74]

每天都有成交量，自己负责就好了

[kongkong23]

@murmur 目前来看，市场中除了刚需外，较大一批就是置换需求的群体。一般来说房龄都是 20 年或更久了，未来价格和房龄的增长会有相关关系吗？

[kongkong23]

@popn74 是的，即便是春节那一个月也照样会有成交。只是讨论整体趋势。

[seres]

我赌一手继续下跌
赌赢了省下几十上百万，赌输了回老家躺平

[InDom]

先说个人结论：能不买就不买，能晚点买就晚点买，非要买也不完全是不能买，但还是建议你不要着急买。

什么叫“刚需客户确实还在啊”，顶多说是关注楼市的确实是有买房需求的，但你这个价格我很难买啊。

那些说不买房的，不是绝对不买房，是价格不合适我就不买，说白了，房价还是太高了。

大家都在盼着房价猛跌，但猛跌就是硬着陆，就砸在银行手里了，所以上面肯定是不希望这种情况发生的。
房价可以不涨，但绝对不允许猛跌。
那什么是软着陆，那就是让房价在个人手里慢慢贬值，而不是在银行手里贬值。

所以，只要房价继续这样慢慢的慢慢的小幅度的降下去，人总会麻木的，总会降到一部分人的心理预期价位上，再考虑下未来几年大幅下跌的风险与收入方面的风险后，认为能够接受，就会考虑上车的。

你能接受买了以后就开始下跌么？跌幅多少是你能接受的？如果出现剧烈波动， 你是否能接受？
你未来的工作有变动时，你能保证不断供么？

利益相关：

刚刚入坑了二线省会城市比较靠近核心区域的二手房，交易中。

[tool2d]

高房价和低收入差距过大，导致二手房投资属性下跌严重。

如果只看房子居住属性，那么二手房肯定远不如新房住的舒服。

很多二手房就是价格虚高，真正便宜又好住的二手房，市面上还是很少。

[tool2d]

@InDom 去年高价接盘了大容量 SSD 硬盘，价格持续阴跌一年。心里不是滋味，只能告诉自己，这是刚需。

[kongkong23]

@seres 只是说目前一些行业人士会有一种下跌到底的感觉，但是好像并没有人买账

@InDom 感谢你详细的分析，确实是根本原因大家觉得价格过高或者买入总成本过高。
假设一套挂牌 300 万的二手房，实际买入成本加上税费往往要多个十几万，假设买入总成本 320 万左右。
那么你未来再次出手，当然至少挂牌 320 万才保证不亏吧。显然现在挂牌 300 都不一定好出手，挂 320 不是更卖
不出去吗？但是目前来看，人口断层加上房住不炒，完全没有逻辑支撑房价大涨了。所以感觉确实是有矛盾的。

@tool2d 往往二手房加上交通属性或学区属性是卖点

[coderluan]

二手房成交量新低了：下面给出了明确的数据来证明一点。
刚需客户确实还在啊：下面给了一点数据，但是只是看房的，这和刚需可差远了。
新房成交和供应量都是稳中有升：下面一点数据都没有，就是说车轱辘话。

个人看法就是，国家救房地产是为了救土地财政，但是二手房不涉及这个，就是搭便车的。保守点的看，而开车的都不知道会不会翻车呢，你还敢搭车吗。激进点的看，车已经翻了，一堆人推着车走假装继续前进，然后你往车钻？

[zhenghuiy]

一个重要的因素是对未来收入的信心不足，可能需求还是那些个需求、市场还是那个市场，但「攒首付 + 未来 20/30 年慢慢还」的模式少了后一半，房子就买不起了。

贷款买房就是透支未来，但当我们认为未来不稳无法被透支，现在的房价就太高了。

[LandCruiser]

国内目前的经济局面是无解的，在国内投资任何资产，只能是比谁跌的慢，而且是人民币计量。要是国际货币计量，那所有东西都在跌。如果能保证自己收入的稳定，买呗，房价到白菜价也是个漫长的过程。如果收入不稳定，买了就是找死。

[kongkong23]

@coderluan 你的分析很有道理，但是我们可以不表达的这么激进。哈哈，这要是在五年前房价上升期，你这样说肯定一堆人出来唾沫星子都能淹没你。不过现在看来没人或者很少人能直接反驳你的这种观点，说明...

[kongkong23]

@zhenghuiy 可能这几年让大家觉得还是现金在手里更稳吧

[tool2d]

@kongkong23 我以前问过同事，为什么同样是贷款 20/30 年买房，以前年轻人就愿意背房贷，换成现在年轻人就不愿意了。

是以前那一批人，很多都是从农村考试考出来的，在大城市里没房没退路，想要留下只能买房，没得选。

现在 90 后 00 后情况又不一个样，有父母支持，不买房也有退路的。

[cocogovern]

要看清自己的需求和定位，买房是自己住不是让人来说的。

[CaptainD]

我以为是二手 MacBook

[QlanQ]

有一点我不能理解，为什么现在还要买新房？
现在买二手准新房不是更好吗？
没有烂尾风险，周边商业规划什么的，应该有一些了
二手房应该比同位置的新房便宜吧，那就是说同样的价格相对新房，可以买到位置更好、面积更大的二手房吧。

[Achilless]

@QlanQ 上海现在新房周围的二手房都是倒挂的

[DigitalG]

@QlanQ #20 房产问题地域性很强的，我一直觉得谈房产的时候不要说城市根本就没沟通的可能。

不同城市差别很大，虽然现在经济不景气，到处都在唱衰房产，但在一线强二线，新房准新房也不是想买就有的...而且，二手房（在流通的价格）比新房普遍更贵，好的地方贵上百万多是很有可能的（新房还要摇号抢）。

[fredweili]

现在买房的好处是可以挑，可以谈价，可以买到自己各方面比较满意的。换到哪怕是一般的行情，都做不到。所以如果目标是市区商品次新房，建议看看去谈谈价，假如呢？如果目标是新城或者老破小，可以再等等看，这一块未来可能都涨不起来了。

[fredweili]

@QlanQ 简单的道理，新房 zf 限价比二手房每平米便宜二万起

[kimown]

@tool2d
同，长江存储太猛了

[kongkong23]

@cocogovern "要看清自己的需求和定位"这句是对的，但是"买房是自己住不是让人来说的"不敢苟同。自住就不关注它的价值吗难道？"自住不关心涨跌"是最大的笑话，高位冲进去我就不信看到实际的行情自己不难受？早些年低位买入的看到上涨了自己不高兴？

[kongkong23]

@QlanQ 要看具体城市或区域，三四线期房可能风险较高，一线相对来说烂尾风险没有那么容易暴雷。不过大家也可以说一说身边一线有无烂尾暴雷的

[kongkong23]

@Achilless 这样才能保证新房的稳定成交量吧

[3UdTKLgL9LgOPVRr]

在一线待满 5 年了，目前也是考虑要不要下手

[cocogovern]

@kongkong23 如果你有能力预测房价当我没说。当然如果你能预测房价早已经财富自由了吧。

[kongkong23]

@cocogovern 理性分析就行。能财富自由的人相信会不有空来这里的，当然也包括你我。谈不上预测，只是说根据当前现状简单分析是否适合，至少目前来看买房市场、是下行趋势、人口断层就是事实；刚需大多数是因为教育资源的原因也必须要上车也是事实。

[kongkong23]

最新消息是央行鼓励存量房贷利率下调

[kongkong23]

恒大集团 2021 和 2022 年净亏损合计超 8000 亿元；截至 2022 年 12 月 31 日，恒大集团总负债超 2.4 万亿元

[kongkong23]

70 城房价出炉！房价环比整体下降，上海二手房价领跌全国 证券时报(2023-07-15 14:14) https://www.stcn.com/article/detail/921962.html

7 月 15 日，国家统计局发布 6 月 70 城房价数据。
从数据来看，6 月，房价环比上涨城市个数减少，房价环比整体有所下降。其中，二手房价下降城市有 63 个，创最多下调城市记录。同时，一线城市二手房价格环比跌幅连续 2 个月大于二三线城市，上海二手房价领跌全国。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，一线城市二手房价跌幅大于二三线城市的主要原因有三个，一是一线城市近期挂牌量迅速攀升，特别是上海、北京、深圳等城市跌幅较大（北京、深圳下跌 0.7%，上海下跌 1.2%）。由于前几年一线城市房价快速上涨，入场的投资客比较多，但近期市场预期明显下滑，挂牌出售较多，部分投资客、预期悲观的客户开始降价出货。二是一线城市新市民、年轻人较多，疫情后就业复苏不及预期，对房价支付能力下降，人口外流。三是一线城市近期保租房、长租房、人才房供应多，租购并举取得进展，房价预期转弱、支付能力下降后，很多购房人群开始转向租房。

新房环比“由涨转跌”，二手房价环比跌幅扩大，是二季度市场交易情绪较弱、成交量下滑的必然结果。

[kongkong23]

打响存量房贷利率下调第一枪？常州市部分银行同意下调存量房贷利率

存量房贷利率下调的脚步越来越近！
据“常州日报”微信公众号消息，目前，常州市商业银行还没出台统一的指导文件和具体细则，但是已经有一些贷款人与贷款银行就存量房贷利率进行了沟通，也有银行同意下调存量房贷利率。
https://finance.jrj.com.cn/2023/07/21084137707664.shtml

[kongkong23]

国常会审议通过指导意见：稳步推进超大特大城市城中村改造
http://finance.china.com.cn/news/20230724/6012981.shtml

此前进行的棚改主要针对的是三四线城市和县城，而这次的“支持城中村改造”，主要针对的是超大城市和特大城市。住房和城乡建设部于 2022 年 10 月发布的《 2021 年城市建设统计年鉴》显示，截至 2021 年末，全国超大城市有 8 个，分别是上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉；全国特大城市有 11 个，分别是杭州、东莞、西安、郑州、南京、济南、合肥、沈阳、青岛、长沙、哈尔滨。